5 října, 2021

10 rad pronajímateli, jak rekonstruovat byt (a jedna bonusová)

Měsíce rozkopaný byt, šlendriánská práce, naštvaní sousedi. A v peněžence vichr jak nad Pacifikem v sezóně hurikánů. Rekonstrukce prostě děsí. Zkuste se nad ní ale zamyslet jako nad investicí. Do zvýšení tržní hodnoty bytu, ceny nájmu i bezpečí nájemníků. Jdete do toho? Přehledně vám vysvětlíme, jak postupovat, abyste se nespálili.

Rekonstrukce v deseti snadných krocích (a jednom bonusovém): 

  1. Jaký je současný stav bytu? 
  2. Komu budu pronajímat? 
  3. Co vše budu rekonstruovat? 
  4. Potřebuji stavební povolení? A koho ještě kontaktovat? 
  5. Budu rekonstruovat s firmou, nebo svépomocí? 
  6. Kde seženu dobrého řemeslníka? 
  7. Kolik to bude stát? A kde na to vzít? 
  8. Mám všechny materiály? Budou dostupné? 
  9. Jak dlouho to bude trvat? A kdo bude řemeslníky kontrolovat? 
  10. Jak převzít práce? 
  11. Bonusový bod: jak na pronájem bez starostí 

 

1. Jaký je současný stav bytu aneb někdy je rekonstrukce téměř nutnost

Potřebuji rekonstrukci? A jak rozsáhlou? Pokud máte starší byt, hlavně v panelové zástavbě, zhodnoťte kriticky bytové jádro, rozvody elektřiny, stav kuchyně a podlah. Pokud jejich stav zanedbáte, můžete se dočkat nehod, úrazů proudem, požáru nebo vyplavení sousedů. Není lepší včas rekonstruovat? Pokud si nejste jistí, můžete si pro začátek vyžádat revizní zprávu odborníků na elektřinu, plyn či vodu. Přijdou vás na několik tisíc, jistota je ale někdy k nezaplacení. 

 

2. Komu budu pronajímat? Typ zájemců ovlivní rekonstrukci 

Na jaký typ nájemníka cílíte? Tomu uzpůsobte vybavení a částečně i dispozici bytu. S větším bytem v blízkosti univerzitního kampusu zřejmě cílíte na studenty: v tom případě se snažte vytvořit neprůchozí pokoje, myslete více na zvukovou izolaci a vybavení mějte více odolné. V případě bytu v centru metropole budete mířit na movitější klientelu, vyplatí se tedy investovat do dražších materiálů a vytvořit více otevřenou dispozici bytu. 

 

3. Co vše budu rekonstruovat? 

🛠️Rekonstrukce koupelny nebo bytového jádra

Bytové jádro rozhodně vyměňte. Umakart, používaný kdysi při výstavbě panelových domů, už zastaral. Hrozí u něj nejrůznější netěsnosti a vznik plísní, a je také velmi neestetický. Odmítněte nabídku pouhé „renovace“, tedy obložení starého jádra panely. Pouze problém odsouvá. Pokud je z druhé strany jádra kuchyně, bude potřeba zasáhnout i do ní. 

 

🛠️Podlahy

Dbejte na praktičnost, snadnou údržbu a rozumnou cenu. Myslete také na to, že váš nájemník může být alergik. Koberce nebo staré lino odstraňte. Pokud máte parkety, je pravděpodobně dostačující, pokud je necháte profesionálně zbrousit a navoskovat. Zvažte také kročejovou izolaci – sousedi pod vámi vám poděkují. 

 

🛠️Rozvody

Voda, elektřina, plyn, odpady. Staré rozvody zavánějí havárií. Hlavně elektrické obvody nejsou často dimenzované na současný odběr. Velmi dobře promyslete umístění zásuvek – platí spíše, že čím víc, tím líp. 


🛠️Další práce

Zvažte také výměnu oken – byt bude světlejší, zároveň snížíte spotřebu energií. Promyslete dispozici bytu. Právě teď je čas na konstruktivní změny. Starší kuchyňskou linku můžete buď renovovat, nebo 

místo ní pořídit novou v řetězcích s nábytkem. I s vestavnými spotřebiči se můžete vejít do 50.000 Kč. 

 

4. Potřebuji stavební povolení? Aneb nezapomeňte na formality

Před rekonstrukcí je nezbytné si vyžádat souhlas bytového družstva. V případě společenství vlastníků postačí oznámení. Vždy si ale ověřte, zda ve vašem případě není nutné stavební povolení (pokud si nejste jistí, doporučujeme zkontaktovat stavební úřad). Potřeba bude např. při zásahu do nosných konstrukcí nebo rozvodů. 

Zjistěte si i místní pravidla a zvyklosti. Vyhláškou obce omezují např. práce v neděli: informujte o tom vaši firmu – je to lepší než si to pak vyříkávat s policií. 

 

5. Rekonstrukce svépomocí, nebo s kontraktorem? 

Nepřeceňujte své síly. Menší opravy jste schopni provést sami, pokud vám jde řemeslo od ruky. V případě opravy elektrických obvodů nebo rekonstrukce bytového jádra je však nezbytné najmout si profesionály. Kromě toho si můžete zvolit stavební dozor, tedy nezávislého odborníka, který bude kontrolovat správný postup prací. Cena dozoru se pohybuje zhruba mezi 10.000-30.000 Kč za měsíc. 

 

6. Kde seženu dobrého řemeslníka? 

Otázka za sto bodů. Práce je hodně a firem málo. A kvalitních ještě méně. Spolehlivé jsou osobní reference. Případně si pročtěte recenze a nechte si ukázat předchozí realizace. Pokud je to možné, najměte si na všechny práce jednu firmu. Nebudete tak mít problémy se zárukou. 

Smlouvu o dílo uzavřete písemně a dohodněte všechny detaily, včetně ceny, termínu plnění a sankcí

 

7. Kolik to bude stát? A kde na to vzít?

Podle rozsahu prací se rekonstrukce panelového bytu pohybují přibližně mezi 100.000 a 1.000.000 . Rozhodně si nechte v rozpočtu rezervu okolo 20 %. Ceny materiálu se neustále zvyšují, a v průběhu prací také můžete narazit na další problém, který bude potřeba řešit. 

 

Příklady cen jednotlivých prací (byt 3+1): 

Rekonstrukce bytového jádra 100.000 – 200.000 Kč
rozvody  45.000 Kč
kuchyň  od 50.000 Kč 
laminátová podlaha  od 60.000 Kč (s pokládkou, v případě celé plochy bytu)

 

V případě, že nemáte na vlastní financování, můžete zvážit využití úvěru, hypotéky nebo stavebního spoření. 

8. Mám všechny materiály? Budou dostupné? 

Na konkrétních materiálech se dohodněte se stavební firmou předem. Zásadní je předem si ověřit, že všechny zvolené prvky jsou dostupné – týká se to hlavně obkladů, sanity, podlah. Jinak se práce mohou o dost protáhnout

 

9. Jak dlouho to bude trvat? A kdo bude řemeslníky kontrolovat? 

Počítejte s několika měsíci. Také počítejte s tím, že na dobré řemeslníky budete nějakou dobu čekat. Po dobu rekonstrukce nenechejte nic náhodě. Práce pravidelně kontrolujte. Pomoci vám může stavební dozor. 

Zásadní je ale, abyste byli na místě přítomní alespoň několik dní v týdnu: zkontrolujete kvalitu prací, ale také dodržování termínů, stanovených postupů a dohodnutých materiálů. Jakékoli odchylky okamžitě řešte s dodavatelem. Ve smlouvě o dílo máte sankce, nebojte se je použít!

 

10. Jak převzít práce?

Nespěchejte. Vše několikrát zkontrolujte, než podepíšete předávací protokol. Pokud máte k ruce technicky zdatného kamaráda (v optimálním případě stavební dozor), přizvěte ho. Pokud najdete vady, které nebrání užívání bytu, musíte jej převzít s vadami a žádat opravu, případně slevu dle smlouvy. V opačném případě můžete převzetí odmítnout. Pokud má dílo skryté vady (např. plísně, nesprávný technologický postup, …), máte na jejich reklamaci 5 let. 

 

Rekonstrukce i pronájem bez starostí

Rekonstrukce vás děsí? Nejste si jistí, jak proměnit byt, aby ho co nejvíce ocenili vaši nájemníci? Pak svěřte vše společnosti Tvůj Správce. Zjistíme, komu byt pronajmout, navrhneme optimální rekonstrukci, pohlídáme řemeslníky, najdeme vám ideálního nájemce, a hlavně – garantujeme nájem. Vy budete mít více času na sebe, třeba na kosmetiku, kdyby vám z představy rekonstrukce naskočily vrásky. 

KALKULAČKA VÝNOSŮ Z PRONÁJMU