25 června, 2021

Brownfieldy v Praze: z deprimující zóny k modernímu bydlení

Moderní byty v zeleni, s dobrou dopravní dostupností, nedaleko centra Prahy. S dostatkem škol, školek, drobných podniků, kultury i kancelářských prostor. S neopakovatelnou atmosférou historických budov továren, vodáren a nádraží. I takto může vypadat úspěšný projekt na území tzv. brownfieldů, tedy míst, kde dříve stávaly průmyslové areály. 

Hluché plochy brownfieldů (které úředníci nazývají deprimující zóny) jsou rozeseté po celé Praze a nabízejí ohromný potenciál. Po jejich proměně v moderní bydlení by se město nemuselo roztahovat do šířky, ale využilo by současné chátrající prostory, které na mapě vytvářejí díry jako v ementálu. Z míst, která obloukem obcházíte, by se mohl stát krásný domov s moderními byty, zelení a infrastrukturou. 

Byty leží v centru, jen je potřeba je zvednout

Brownfield je zchátraná plocha uvnitř města, kde stával průmyslový nebo zemědělský areál, nádraží, případně i komerční bydlení. Mnoho brownfieldů leží na atraktivních místech podél řeky, kterou kdysi průmysl hojně využívat. Často trpí kontaminovanou půdou, takže přeměna může být dražší než stavění „na zelené louce“. Ale vyplatí se: brownfieldy s sebou nesou nejen estetický problém, ale také zvyšují kriminalitu v okolí. Navíc je bydlení v centru ekonomičtější, a také ekologičtější: odpadá přeprava za prací a infrastruktura je lépe využitá. 

V zahraničí se revitalizací brownfieldů zabývají už od 60. let minulého století. Ošklivé tovární budovy na nábřežích řek se postupně proměňovaly v populární parky a stylové rezidenční oblasti, třeba jako Domino park, bývalý areál cukrovaru Domino v New Yorku podél East River. V Česku se o brownfieldech mluví až od 90. let minulého století, a intenzivněji po vstupu do EU, která finančně podporuje jejich revitalizaci. 

 

Pražské brownfieldy: cesta z bytové krize

Podle odhadu by se do Prahy vešlo celé Brno. Bývalé průmyslové areály, ale i zchátralá nádraží, najdete po celém městě. Nákladové nádraží Žižkov, Rohanské nábřeží nebo bývalá továrna Koh-i-noor jsou jedněmi z mnoha příkladů. Po dlouhou dobu ležely tyto areály ladem. Složité stavební řízení odrazovalo investory. Komplikací byly i stavební uzávěry na velká plánovací území, které měly za cíl připravit detailní plánovací dokumentaci, ve skutečnosti ale výstavbu na dvacet let zmrazily. Velké plochy uvnitř města dále chátraly, přitahovaly bezdomovce, zatímco místní se jim vyhýbali obloukem. 

Praha má ale nyní plán, jak s brownfieldy naložit. V budoucnu by měly vyřešit současnou bytovou krizi: podle strategie rozvoje bydlení chce do roku 2030 vybudovat 35 000 městských bytů. Další velkou bytovou výstavbu by zajistily investiční projekty. Město zároveň vytvořilo nová pravidla pro investory: měli by se podílet na financování škol, městských bytů a parků.

 

Plány města: nové byty i pracovní místa

Praha odhaduje, že 11 největších brownfieldů zabírá plochu 940 hektarů. Na jejich území by mohly vyrůst byty pro zhruba 150 000 nájemníků. Revitalizace vytvoří i nové pracovní příležitosti; vzniknout má odhadem 200 000 pracovních míst. Přestavbu očekává například nákladové nádraží Bubny: o revitalizaci území se hovoří již od 80. let 20. století. Nově vzniklá čtvrt na ploše veliké jako Staré Město spojí Holešovice a Letnou. Záměrem je svěží spojení starého a nového: historické památky, třeba budova vodárny, budou zachovány. Bydlení by mělo tvořit 60 % budov. V záměru nechybí ambiciózní budova Vltavské filharmonie

 

Bydlení s atmosférou

Koupě bytu v bývalém brownfieldu může být dlouhodobá investice se zajímavou návratností. Růst cen nemovitostí v Praze nezastavila ani pandemie a nemovitosti stále mají lepší návratnost než finanční aktiva. V případě zajímavých developerských projektů je pak velmi pravděpodobné, že hodnota bytů poroste spolu s časem. Příklady ze zahraničí ukazují, že na místě zanedbaných průmyslových budov mohou vyrůst velmi žádané moderní byty s výbornou infrastrukturou, parky a školami. 

KALKULAČKA VÝNOSŮ Z PRONÁJMU