29 září, 2021

Posviťte si na přepis energií: proč je (ne)přepsat na nájemníka

Poplatky za služby (nebo také „energie“), jsou významnou součástí vyjednávání o nájmu. Mohou ovlivnit váš výsledný zisk. Když necháte placení energií na nájemníkovi, může se stát, že skončíte s odpojeným elektroměrem. Pokud budou napsané na vás, budete zodpovědní za všechny nájemníkovy dluhy.  

Máte v podstatě tři možnosti: přepsat energie na nájemníka, nebo stanovit měsíční zálohy a provádět roční vyúčtování. Třetí možností je pak stanovit poplatky za služby fixní částkou. Jak postupovat při přepisu, a vyplatí se vám? 

Energie a poplatky za další služby: nájemní smlouva je základ

Nájemníkovi obvykle neposkytujeme jenom „energii“, tedy elektrickou energii, ale také vodu, případně plyn, a další služby (odvoz odpadu, rozhlasové a televizní vysílání, úklid společných částí domu). 

Poskytování těchto služeb upravuje tzv. jiné platby v par. 2247 občanského zákoníku. Základem je dohoda mezi pronajímatelem a nájemníkem, jaké služby mu budete zajišťovat. Pokud se smluvně nedohodnete, platí odstavec druhý, který stanovuje, že pronajímatel zajistí po dobu pronájmu nezbytné služby (mezi které patří kromě vody, tepla a odvozu odpadu také třeba čištění komínů a zajištění přijmu rozhlasového a televizního vysílání). Rozúčtování pak stanovuje zvláštní právní předpis, tzv. zákon o poskytování služeb (zákon č. 67/2013 Sb.).  

 

Energie napsané na pronajímatele: když přestane platit, nedá se svítit

Jedou z běžných variant je ponechat energie napsané na pronajímatele. V nájemní smlouvě je přitom stanovena záloha na jednotlivé služby, která je hrazená měsíčně, a vy jako pronajímatel na konci roku (nebo k jinému dohodnutému datu) provádíte vyúčtování. Máte tak kontrolu nad úhradou záloh a můžete vybírat nejvhodnějšího dodavatele. Nemusíte také přepisovat energie v případě změny nájemníka. 

Rizikem je pak, pokud nájemce přestane platit nájem včetně záloh. Budete tak v situaci, kdy vám vzniknou velké dodatečné výdaje spojené s hrazením jeho spotřeby (včetně možného navýšení záloh ze strany dodavatelů) a zároveň budete řešit výpověď nájmu. A není možné předpokládat, že se nájemník bude v této situaci příliš uskrovňovat. Je nutno připomenout, že za žádných okolností nemáte právo nájemníkovi služby sami odpojit. Toto právo má pouze dodavatel energií. Dokud jej tedy zákonně neodstěhujete, bude moci služby využívat a dále navyšovat dluh. 

 

Vyúčtování: přeplatek či nedoplatek? Nemějte v tom zmatek!

Pokud tedy energie ponecháte napsané na vás jako pronajímatele, čeká vás každoroční vyúčtování záloh. Přesná pravidla vyúčtování, včetně stanovení zúčtovacího období, je vhodné dohodnout předem v nájemní smlouvě. Obecná pravidla najedete v zákoně o poskytování služeb, par. 7. 

Vyúčtování byste měli provést do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Od doručení vyúčtování máte vy jako pronajímatel 4 měsíce na vrácení přeplatků, a nájemce má 4 měsíce na úhradu nedoplatků. Proti vyúčtování může do 30 dnů nájemce vznést námitky. 

 

Přepis energií na nájemníka: co když ho odpojí? 

Přijde vám každoroční vyúčtování složité? Pak možná oceníte variantu přepisu energií na nájemníka. Zbavíte se tak strachu z nadbytečné spotřeby i povinností spojených s ročním vyúčtováním. I tak má tato metoda svá rizika. Nemáte přehled o tom, zda nájemník skutečně energie hradí včas a v plné výši. Může vás tedy nepříjemně překvapit, až zjistíte, že nájemník po sobě nechal odpojený elektroměr. Opětovné připojení je nejen nepříjemné, ale také finančně nákladné (cenově se pohybuje v řádu tisíc korun). Musíte také počítat s ušlým ziskem, protože připojení určitou dobu potrvá – a vy nebudete moci byt hned pronajmout. 

V případě častého střídání nájemníků je pak časově náročné provádět pokaždé přepisy. V některých případech je možné změnu provést mezi stávajícím a novým nájemníkem, pokud však mezi nájmy bude určitá prodleva (což je pravděpodobná varianta), budete muset přepsat energie na sebe a poté je převést na nového nájemce. 

 

Na co si dát při přepisu pozor 

Přepis byste měli provádět společně s nájemníkem, abyste předešli možné časové prodlevě a „černému“ odběru. Jednodušší je přepis, pokud zůstáváte u stejného dodavatele. Obvykle trvá okolo dvou týdnů. Požadavky a postup se liší u jednotlivých společností. Některé nabízejí možnost online správy účtu. Přepis je tak rychlejší a pohodlnější. 

Kromě žádosti o převod energií a nájemní smlouvy budete k přepisu potřebovat stavy měřičů ke dni převodu. Stavy odečtete přímo z měřičů – tedy plynoměru, elektroměru či vodoměru. Zároveň si poznamenejte jejich čísla (ta najdete i na jednotlivých fakturách). U elektřiny také nezapomeňte odečíst oba tarify, pokud je využíváte. 

 

Paušální platba: (téměř) bezstarostná varianta pro spolehlivé nájemníky

Málo využívaná je možnost stanovení úhrady služeb fixní částkou (tzv. paušální platba podle par. 9 zákona o poskytování služeb). Ze zákona však není možné tento systém uplatnit pro dodávky vody a tepla u smluv na dobu neurčitou nebo na více než 24 měsíců.  

Základní výhodou je přehlednost a časová nenáročnost takového řešení. Vyžaduje ale velmi spolehlivého nájemníka, který situace nevyužije, a velmi přesný odhad budoucí spotřeby. Pomoci vám mohou minulá vyúčtování, podle kterých můžete přepočíst spotřebu podle počtu budoucích nájemníků. Pokud budou spotřebovávat méně, na nájmu mírně vyděláte, pokud bude spotřeba vyšší, váš příjem se o to zkrátí. 

 

Nemáte na energie energii? Svěřte se společnosti Tvůj správce

Vyúčtování služeb je často vyčerpávající. Pokud mu nechcete věnovat čas a energii, svěřte váš byt společnosti Tvůj správce. Posvítíme si na správné dodavatele energií, vyúčtování provádíme rychlostí světla, a k tomu udržujeme váš byt v perfektním stavu. A garantujeme nájem! Vás tak čekají světlé zítřky a více času a energie pro sebe.

KALKULAČKA VÝNOSŮ Z PRONÁJMU