Jak zdanit příjmy z nájmu bytu v roce 2025: podrobný návod pro pronajímatele

Kdy platíte daň z příjmů z pronájmu?

Jako pronajímatel máte více daňových povinností. Jednou z nich je danění příjmů z pronájmu. Na rozdíl od daně z nemovitosti (o které jsme psali posledně) musíte podávat daňové přiznání každý rok. Podrobnosti o dani najdete v par. 9 zákona o dani z příjmu.

Daňové přiznání podáváte dohromady za všechny příjmy. Pokud jste zaměstnanec, znamená to, že daňové přiznání musíte podat sami, a to dohromady za závislou činnost i příjmy z pronájmu. Z příjmů z pronájmu neodvádíte sociální a zdravotní pojištění (pokud pronájem neprovádíte jako podnikatelskou činnost).

 

Jak se připravit na daň z příjmu z pronájmu krok za krokem

1. Do 15. 2. požádám o potvrzení o zdanitelných příjmech, pokud jsem zaměstnanec.
2. Zkontroluji, jestli mám k nákladům všechny potřebné doklady.
3. Zkontroluji doklady o platbách nájmu. Vše eviduji do přehledné tabulky. Pokud ji vedu online, nezapomenu zálohovat.
4. Zvolím možnost odečtení nákladů paušálem nebo skutečnými výdaji.
5. Vyplním a podám daňové přiznání pro všechny své příjmy (zaměstnání, podnikání, pronájem, autorské honoráře atp.).
6. Přiznání podám do 1. 4. 2025. Online podání je přípustné do 2. 5. 2025.
7. Ke stejnému datu zaplatím daň.
8. Schovám si potvrzení o doručení přiznání.
9. Když se spletu, podám opravné nebo dodatečné daňové přiznání.
10. Průběžně si vedu evidenci všech přijatých plateb za nájem (včetně plateb za energie). Daňová kontrola může zkoumat doklady 3 roky zpětně.

Nezapomeňte ovšem, že:

• Pokud poskytujete krátkodobé pronájmy (typu AirBnB), platí pro vás jiná pravidla. Jako poskytovatelé ubytovacích služeb musíte mít živnostenský list.
• Pokud pronajímáte několik bytů nebo domů, zřejmě vaše činnost spadá pod definici podnikání a musíte mít také živnostenský list. V případě vysokých příjmů z pronájmu (nad 2 mil. Kč) budete také muset odvádět DPH.

 Tip: Daňové přiznání nemusíte podávat, pokud:

• celkem vyděláte méně než 50 000 Kč za rok
• jste zaměstnaní a příjmy z pronájmu nepřesáhnou 20 000 Kč za rok

 

Jak zdaňuji nájem jako zaměstnanec nebo OSVČ?

Pokud jste zaměstnanec, vyplňujete každoročně do 15. 2. prohlášení poplatníka (růžové prohlášení). Při vyplnění požádejte o tzv. potvrzení o zdanitelných příjmech. Na základě něj pak musíte daňové přiznání podat vy, a nikoli váš zaměstnavatel. Přiznání vyplňujete současně pro příjmy z pronájmu a ze zaměstnání (případně další příjmy, které jste za rok získali).

Pokud jste OSVČ, rovněž podáváte pouze jedno daňové přiznání. Nezapomeňte, že na příjmy z pronájmu se nevztahuje tzv. paušální daň. Pokud uplatňujete výdajový paušál, nezapomeňte, že pro vaše podnikání může mít jinou výši než pro pronájem.

Tip: Máte pronajímanou nemovitost ve společném jmění manželů? Příjmy daní pouze jeden z vás.

 

Jak platit co nejnižší daň? Někdy se vyplatí evidovat náklady

Daň hradíte z příjmů po odečtení výdajů. Nejjednodušší je použít přitom výdajový paušál. Ten činí 30 % z příjmů, maximálně však 600 000 Kč. Můžete také uplatnit skutečné výdaje, např. opravy a údržbu, pojištění, koupi nábytku nebo výdaje na auto (ty je možné uplatnit tzv. paušálním výdajem). Nezapomeňte, že ke všem výdajům musíte evidovat doklady.

Jak vybrat mezi paušálem a skutečnými výdaji? Zvažte nejen výši skutečných a paušálních výdajů, ale také náklady na vedení evidence dokladů a jejich archivaci.

Tip: Do skutečných výdajů můžete za určitých podmínek uplatnit i odpisy nemovitosti. Můžete tak výrazně snížit výslednou daň. Doporučujeme však konzultaci účetní firmy.

 

Jak podat daňové přiznání?

Daňové přiznání nejsnadněji vyplníte a podáte online na portálu Moje Daně. Přiznání také můžete odeslat poštou nebo podat osobně na podatelně. Daň z příjmu z pronájmu vyplňujete v příloze č. 2. Nezapomeňte k přiznání nahrát všechny potřebné přílohy. Vždy si uschovejte potvrzení o odeslání. Daňové přiznání musíte letos podat do 1. 4. 2025. pokud podáváte přiznání elektronicky, máte čas do 2. 5. 2025. Ke stejnému datu je splatná i daň.

Tip: Pokud se spletete, můžete zaslat opravné nebo dodatečné přiznání.

 

Kolik zaplatím? A kam?

Základ daně zjistíte tak, že od příjmů z pronájmu odečtete výdaje. Z nich pak zaplatíte daň ve výši:

• 15 % pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy a
• 23 % pro část základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy.

Základ daně dále můžete snížit uplatněním tzv. odečitatelných položek (např. sleva na poplatníka nebo sleva na dítě).

Daň platíte na účet vašeho finančního úřadu. Na stránkách Finanční správy snadno vyhledáte čísla účtů. Můžete si také jednoduše vygenerovat QR kód pro platbu.

 

Daňové kličky se nevyplatí: hrozí pokuty i zničení bytu

Zdají se vám daně vysoké? Rozhodně nezvažujte pronájem tzv. „na černo“, bez smlouvy. Vystavujete se nejen nebezpečí vysokých pokut od finančního úřadu. Pokud s nájemníky neuzavřete nájemní smlouvu, mohou situace využít. Vám pak zbyde zdemolovaný byt a škoda vyšší než nezaplacená daň. Nájemníci také mohou vaše počínání nahlásit finančnímu úřadu.

 

Spočítejte si daň z pronájmu bez starostí

Chcete zjistit, kolik zaplatíte na dani z pronájmu? Vyzkoušejte naši daňovou kalkulačku. A pokud chcete pronajímat byt efektivně, svěřte váš byt společnosti Tvůj Správce. Zajistíme, že nájem dostanete vždy včas a v plné výši – i když právě nemáte nájemníka. Získáte pronájem bez starostí a více času pro sebe.