20 září, 2021

Průvodce stanovením ceny nájmu: záleží na adrese i nájemníkovi

Pořídili jste si investiční nemovitost? Gratulujeme! Teď musíte vyřešit první velkou otázku: za kolik budete váš byt (nebo dům) pronajímat. A ne vždy platí, že čím vyšší nájem, tím lépe pro vás. 

Ceny nájmů se mohou lišit podle lokality, stavu bytu, příslušenství bytu, délky pronájmu, ale třeba i možnost parkování v okolí. Samotné stanovení výše pronájmu pak určuje, jak rychle a komu jste schopni byt pronajmout. Jak tedy při stanovení ceny postupovat? 

Základní orientace na trhu: za kolik pronajímají ostatní? 

Nejprve zhodnoťte ceny v místě, kde pronajímáte. Vyhledejte nejběžnější realitní servery a prohlédněte si jejich nabídku. Získáte tak představu o nabízených nemovitostech a cenách ve vaší lokalitě. Můžete také porovnat, jaké byty jsou v nabídce, a podle stáří inzerátů můžete odhadnout, o které z nich je zájem a které jsou „ležáky“, které se pronajímají obtížněji. 

 

Umístění vaší nemovitosti: jste na dobré adrese? 

Poté se zaměřte na konkrétní čtvrť, ve které se vaše nemovitost nachází. Cena bude vyšší u klidných čtvrtí s výbornou dopravní infrastrukturou a dobrou možností parkování. Každé město má lokality, které jsou vysoce žádané, a pak místa, kterým se nájemníci spíše vyhýbají. Plusem je kvalitní infrastktura:  blízkost městské hromadné dopravy, dobrá dopravní dostupnost do centra města, blízkost zeleně (parku). Rodiny s dětmi pak budou vyhledávat byty v blízkosti kvalitních škol, s dostatkem zeleně a dětských hřišť. 

Hodnotu bytu oproti tomu snižuje blízkost sociálního bydlení, hlučných restaurací (příkladem může být vyhlášená Stodolní ulice v Ostravě), znečišťovatelů nebo velkých dopravních uzlů (nájezdů na dálnici, městského okruhu, atp.). Mnoho z těchto faktorů se časem mění, je proto vhodné zhodnotit současnou situaci vašeho bytu realisticky, byť je někdy těžké si přiznat, že dříve prestižní čtvrť se změnila v méně vyhledávanou lokalitu. 

 

Stav budovy a samotného bytu: zateplnený dům a rekonstruované jádro 

Na půdičce už si nájemníci prádlo nevěší, ale při výběru budou hodnotit spoustu jiných věcí. Je váš byt v panelovém, nebo cihlovém domě? Má sklepní prostory? Jak je to s parkováním? Žádanější jsou přitom cihlové domy, pro kvalitu provedení a nižší hlučnost. Záleží ale také na celkovém stáří nemovitosti. Zateplení domu potom indikuje, že nájemník nebude muset v zimě řešit vysoké účty za topení. 

Samotný byt pak získá na hodnotě, pokud má balkón nebo lodžii. Menší zájem je o byty v přízemí, kde je větší chlad a hluk, navíc jsou viditelné z cesty. V bytě je plusem provedená rekonstrukce bytového jádra a u starších bytů také elektrických rozvodů. Zvažte tuto investici, pokud se chystáte takový byt pronajímat. Počáteční investice se vám do několika let vrátí, příjem z pronájmu tím ale zvýšíte  dlouhodobě a k tomu se vyhnete případným nepříjemnostem. V 70. letech bly elektrické rozvody z hliníku, který se rychle přehřívá a může způsobit požár. Staré jádro může zavinit zatékání a vyplavování sousedů.  

 

Jaký bude váš zisk aneb počítejte i s náklady

Nyní máte představu, v jaké cenové relaci se můžete byt pronajímat. Výše nájmu ale není váš čistý příjem. Sepište si, jaké budete mít s pronájmem spojené náklady. Největším výdajem bude zřejmě povinný příspěvek do fondu oprav. Dále byste měli započítat pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti a další správní poplatky (např. za odvoz odpadu). Vyhraďte si přiměřenou částku na pravidelné opravy a údržbu, a také na možné mimořádné výdaje. Počítejte i s výdaji na právní služby. Minimálně byste jich měli využít k sepsání nájemní smlouvy. 

Ceny energií: součást nájmu, nebo odděleně? 

Při stanovení nájmu se také musíte rozhodnout, jak stanovit poplatky za služby. Mohou být součástí nájmu, nebo je můžete vyčíslovat zvlášť. Obvyklé je hradit tyto poplatky zvlášť a nájemníkovi stanovit přiměřené zálohy, které na konci roku (nebo k datu, které si dohodnete v nájemní smlouvě) vyúčtujete. Alternativou je přepsání služeb na nájemníka. Ne vždy je však tato varianta vhodná: pokud by nehradil služby dodavateli, mohl by váš byt odpojit od elektřiny nebo vody. Obnovení smlouvy může být finančně nákladné, a může také dojít k poškození vašeho vybavení. 

 

Kauce je jistota do výše tří nájmů 

Kromě samotného nájmu obvykle po nájemníkovi požadujete i kauci (dle občanského zákoníku, par. 2254 nazývanou „jistota“). Ze zákona nesmí být vyšší než 3 měsíční nájmy. Kauce slouží na úhradu dlužného nájemného a případných škod, které nájemník v bytě způsobí. Po skončení nájmu jste povinni kauci nájemníkovi vrátit – tedy po odečtení případného dlužného nájemného a škod. Zákon stanovuje, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Vždy je vhodnější stanovit kauci na vyšší hranici. Je to i test nájemníkovy bonity – pokud je pro něj problém složit tři nájmy na počátku pronájmu, může to naznačovat budoucího neplatiče. 

 

Zvyšování nájmu: ožehavá otázka

Ceny nájmů se v čase mění, stejně jako výše nákladů s nájmem spojených. Říct si o zvýšení je často nepříjemná otázka. Je však možné ji elegantně vyřešit několika způsoby. Pokud máte uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou, otevírá se vám při prodloužení smlouvy možnost zároveň jednat i o ceně. 

Zvýšení nájmu můžete také zahrnout přímo do samotné nájemní smlouvy. Tzv. „inflační doložka“ upravuje výši nájmu o inflaci. Je však nutné v ní uvést, ke kterému datu se nájem zvyšuje a jaký konkrétní index spotřebitelských cen budete při výpočtu nájmu aplikovat. Zvýšení je možné jednou ročně. Je samozřejmě také možné uzavřít doložku, která stanoví fixní sumu, o kterou se nájem bude zvyšovat. 

V případě smlouvy na dobu neurčitou může pronajímatel písmně navrhnout zvýšení nájmu. Zde však zákon stanovuje určité limity (konrétně občanský zákoník v par. 2249). Zvýšení nesmí být vyšší než 20 % za poslední tři roky, to za účelem dorovnání do výše srovnatelného nájemnho obvyklého v daném místě. Opět platí, že nájem se smí zvyšovat max. jednou ročně. 

 

Čím vyšší nájem, tím víc vyděláte? Ne vždy to platí 

Při stanovení výše nájmu byste neměli uvažovat pouze nad co nejvyšší cenou. Je to krátkozraká strategie. Vaším cílem je stanovit nájem tak, abyste měli stabilní příjem a zároveň udržovaný byt. Proto chcete přilákat spolehlivé platící nájemníky. Tomu uzpůsobte cenu. Příliš vysoký nájem bude motivovat vaše nájemníky hledat si výhodnější pronájem, nebo si pořídit vlastní bydlení. Velmi nízká cena zase může přilákat problémové nájemníky, kteří nebudou včas platit a udržovat byt v dobrém stavu. 

 

Tvůj správce – pronájem bytu bez starostí 

Pokud si stále nejste jistí, že umíte najít toho správného nájemníka za dobrou cenu, svěřte váš pronájem společnosti Tvůj správce. Realitní trh známe jako svoje boty, najdeme pro váš byt perfektního nájemníka, a hlavně – garantujeme nájem. S námi získáte stabilní příjem, pronájem bez starostí a více času pro sebe. Třeba na vyhledání další investiční příležitosti!

KALKULAČKA VÝNOSŮ Z PRONÁJMU