Jak se daní příjmy z pronájmu bytu?

Nenechávejte byt ležet ladem. Nezapomeňte ale na povinnosti 

Pokud máte volný investiční byt, nenechávejte ho „ležet ladem“. Prázdný byt chátrá a ztrácí na hodnotě. Pronájem mu pomůže zůstat v kondici, vydělá peníze na rekonstrukci nebo vytvoří příjemný příjem.

Neměli byste ale zapomenout, že příjemný přivýdělek znamená také daňovou povinnost. Jsou totiž překvapení, která si rádi necháte ujít – třeba daňová kontrola, která vám „napaří“ nepříjemně velkou sankci.

Jak tedy postupovat při zdanění? Kolik zaplatíte, a kdy podat daňové přiznání?

 

Na délce záleží: dlouhodobý pronájem vs ubytovací služby

Není zdanění jako zdanění. Pronájem můžete poskytovat ve dvou různých režimech, které se odlišují ve způsobu zdanění i nutnosti mít živnostenský list. Dobře si proto ověřte, do jaké kategorie spadáte.

Pokud pronajímáte byt dlouhodobě (na základě smlouvy o nájmu bytu, na období obvykle rok či delší), neposkytujete k pronájmu další služby a vaši podnájemníci tak řeší svou bytovou potřebu, daníte tento příjem jako příjem z nájmu podle par. 9 zákona o dani z příjmu. Nepotřebujete živnostenské oprávnění.

Oproti tomu, pokud s pronájmem poskytujete i ubytovací služby (zajištění úklidu, výměna povlečení, stravování) a hosté se u vás střídají – typicky v případě služeb typu Airbnb, potřebujete pro vaši činnost živnostenský list a daníte jako příjmy ze samostatné činnosti podle par. 7 zákona o dani z příjmu.  

Pokud si nejste jistí, může vám pomoci i tento informační leták Ministerstva financí.

 

Zdanění služeb typu Airbnb

Vždy potřebujete živnostenský list. Při zdanění můžete uplatnit vyšší výdajový paušál, a to 60 % (výdaje lze uplatnit max. do výše 1.200.000 Kč). Nezapomeňte, že můžete také podléhat evidenci tržeb (tzv. EET). V případě vysokého obratu můžete spadnout do režimu plátce DPH – to když obrat za jakýchkoli po sobě jdoucích 12 měsíců přesáhne 1 milion korun. Jako živnostník také musíte odvádět sociální a zdravotní pojištění.

 

Zdanění příjmů z pronájmu

Jako fyzická osoba nepotřebujete živnostenský list. Pokud jste zároveň zaměstnaní, musíte si daňové přiznání podat sami – a to i pro příjem ze zaměstnání. Kontaktujte vaši mzdovou účtárnu, ta vám poradí a vydá potřebné potvrzení o příjmech. Váš výdajový paušál je 30 %, nejvýše však do částky 600 tisíc Kč.

Můžete také pronajímat nemovitosti jako právnická osoba, pak je nutné odvádět také sociální a zdravotní pojištění. Výhodou jsou vyšší paušální výdaje 60 %.

 

Jak snížit daňový základ: paušál vs. skutečné výdaje

Příjemnou částí výpočtu daní je odečítání výdajů. Můžete zvolit dvě varianty – uplatnění výdajů ve skutečné výši nebo paušálem. Pečlivě si spočítejte, která varianta se vám vyplatí více. Nezapomeňte však, že při uplatnění výdajů ve skutečné výši musíte mít v pořádku všechny doklady – to pro případ daňové kontroly. A co můžete uplatnit?

Mezi skutečné výdaje daňově uznatelné při pronájmu nemovitosti patří například:

• poplatky realitní kanceláři
• odpisy nemovitosti
• úroky hypotéky na pořízení nemovitosti
• náklady na vybavení, jako je například nábytek
• náklady na opravu a údržbu
• pojištění nemovitosti
• daň z nemovitosti

Jako daňový poplatník, fyzická osoba, můžete také uplatnit slevy na dani, např.:

• Základní slevová daň na poplatníka.
• Daňové zvýhodnění na děti.
• Nezdanitelné položky.

 

Výše daně a paušální daň

Od letošního roku jsou příjmy fyzických osob daněny dvěma sazbami:

• pro část základu daně do 48násobku průměrné mzdy (což činí letos 1.701.168 Kč) je sazba 15 %

• nad tuto částku daníte příjmy 23 %

Orientačně si výši daně můžete spočítat na naší daňové kalkulačce.

 

Jako živnostníci také můžete zvolit tzv. paušální daň (pozor! nejedná se o výdajový paušál) – novinku letošního roku. Zaplatíte jednotnou částku 5 469 Kč měsíčně a uleví se vám od administrativy – nemusíte řešit výpočet daně ani pojištění. Ovšem pouze tehdy, když se včas přihlásíte (letos to bylo do 11. 1.) a vaše roční příjmy nepřesáhnou 1 mil. Kč.

 

Daňové přiznání není třeba, když příjem nepřesáhne 15 tisíc Kč za rok

Daňové přiznání nemusíte podávat pouze tehdy, pokud vaše celkové příjmy (tedy nejen z pronájmu), které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, nepřesáhly za rok 15 000 Kč (viz par. 38g zákona o dani z příjmu). Vzhledem k tomu, že se vás tato výjimka pravděpodobně jako vlastníka bytu netýká, tak daňové přiznání prostě podat musíte. Pokud jste zaměstnanec, nezapomeňte, že přiznání k dani z příjmu v případě souběhu příjmů podáváte vy, ne zaměstnavatel.

Nepodat daňové přiznání se pronajímatelům nevyplatí

Myslíte, že když daňové přiznání nepodáte, že si vás nikdo nevšimne? Nechceme vás strašit, ale kontrol přibývá. To si pak vysloužíte:

• Finanční správa vám dodatečně vyměří daň z příjmů. Pokud jste pronajímali „načerno“ bez smlouvy, vypočte daň z průměrné výše pronájmu v dané lokalitě.
• Pokud vám vznikla povinnost odvádět DPH, musíte ji samozřejmě doplatit.
• Pravděpodobně vám bude vyměřena pokuta za pozdní podání daňového přiznání.
• Rovněž vám Finanční úřad může vyměřit úrok z prodlení za pozdní úhradu daně.
• K doměřené dani vám úřad dopočte penále ve výši 20 % z doměřené daně.

 

Pronájem není žádná legrace – alternativou je „pronájem bez starostí“

Pokud pronajímáte byt, musíte kromě daní řešit spoustu dalších starostí, od údržby přes prodlužování smlouvy až po nespokojené sousedy a problémové podnájemníky. Víte, že to jde i jinak? Svěřte pronájem správcovské firmě! Daňové přiznání za vás sice nepodáme, zato umíme kompletně pečovat o váš byt a garantovat nájem.