5+1 rada, když kupujete starší byt pro rekonstrukci

Rada 1: Proč je ten byt tak levný? Na začátek počítejte

V dnešní době možná legrační otázka. Ceny jsou vysoké všeobecně. Pokud je ale cena nepřiměřeně nízká oproti ostatním bytům v okolí, je načase začít hledat kostlivce ve skříni (nebo bytovém jádru). Vždy si před koupí bytu velmi pečlivě zjistěte jeho stav. A nebojte se přizvat odborníky. Můžete zjistit, že „sleva není zadarmo“.

Po poradě s expertem sepište nutné opravy, propočtěte odhad ceny rekonstrukce (ke kterému raději přidejte rezervu na vícepráce a inflaci) a promyslete si, jestli není výhodnější koupit byt v novostavbě.

Nejčastější zádrhele:

• Nosné příčky, které zabrání rekonstrukci
• Skrytá vlhkost, zatékání
• Zastaralé bytové jádro
• Zastaralé elektrické rozvody
• Administrativní překážky (zákazy bytového družstva, stanovy, památková péče, …)

Rada 2: Nezapomeňte na statiku, než začnete bourat příčky

Nahnilé stropy, nosné příčky nebo shnilé trámy. Hlavně ve starých bytech z počátku minulého století vás čeká samé překvapení. Nezapomeňte proto nejprve zkonzultovat rekonstrukci se statikem. Poradí, které příčky jsou nosné, kde je nezbytná výměna, a jak správně postupovat, abyste neohrozili statiku domu. Jakýkoli zásah do nosné konstrukce totiž může mít katastrofické následky – a to i v případě takové „maličkosti“, jakou je rozšíření zárubní pro dveře.

Rada 3: Myslete na úřady a družstvo, než si vzpomenou na vás (s pokutou)

Všechno máte připravené, jen „kopnout“? Pak nezapomeňte prověřit, jestli náhodou nepotřebujete povolení. Třeba stavebního úřadu, nebo bytového družstva nebo společenství vlastníků. Zpětně by rekonstrukce na černo mohla finančně bolet.

Povolení stavebního úřadu je potřeba například při zásahu do nosných konstrukcí. V případě bytového družstva o něj žádáte prostřednictvím družstva, pokud máte byt v osobním vlastnictví, žádáte sami. V některých případech stačí tzv. ohlášení – např. při změně dispozice, která nezasáhne do nosných zdí.

Ve stanovách družstev nebo SVJ také můžete najít nejrůznější zákazy: třeba zákaz výměny oken, protože zateplení fasády je ještě v záruce, zákaz venkovních žaluzií, zákaz instalace klimatizace a další zajímavosti. Čtete proto pozorně a ptejte se – optimálně ještě před koupí.

Rada 4: Plánujte – je to levnější a efektivnější

Chcete ušetřit a pořídit kuchyni z Polska a obklady nakoupit v e-shopu? Proč ne, všechno si ale předem naplánujte. Materiálu je málo a dodací termíny dlouhé. Není nic horšího, než když přijdou řemeslníci na rekonstrukci bytového jádra, a vaše vysněné obkladačky ještě leží na paletě lodi v Šanghaji.

Ano, můžete si pořizovat vybavovací předměty sami. Před začátkem rekonstrukce se ale ujistěte, že budete mít opravdu všechny potřebné materiály v potřebném množství a ve správný čas. Nebo ještě lépe – udělejte si pořádný harmonogram prací. Jinak se rekonstrukce hodně protáhne a ještě víc prodraží. A jsme obratem u bodu 1 – cena se vyšplhá na úroveň novostavby.

Rada 5: Zvažte vaše síly – někdy je profík nezbytný

Možná umíte zdít, bourat, obkládat i malovat. Pravděpodobně to ale nezvládáte stejně kvalitně jako profi firma. Pokud je rekonstrukce rozsáhlejší – třeba při výměně bytového jádra – nebojte se svěřit byt stavební firmě. V některých případech je to i nezbytné – třeba při výměně elektroinstalace. Firmu ovšem pečlivě vybírejte a nezapomeňte na kvalitní smlouvu s rozpočtem, termíny a pokutami.

Bonusová rada: nájmy rostou. Jak na byt po rekonstrukci?

Co s rekonstruovaným bytem? Možná jste ho kupovali pro vlastní bydlení. Možná jste ho ale pořizovali jako dlouhodobou investici. Pak je ten nejlepší čas využít ho k pronájmu – trh nyní očekává růst nájemného i vyšší zájem o nájemní bydlení. Že je pronájem komplikovaný, nájemníci nespolehliví a všechno zabere moc času?

Možná ano. Všechny zádrhele pronájmu ale zvládají správcovské firmy. Umí vybrat nájemníka, garantovat nájem a postarat se o byt. Vám zbývá dobrá investice a více času pro sebe. Třeba na další „fixer-upper“ dobrodružství.