Jak mít pronajímanou nemovitost pod kontrolou?

Konstruktivní přístup na obou stranách

Jak už jsme řekli, každý majitel by měl mít alespoň základní přehled, co se pronajímané nemovitosti děje a jestli je vše v pořádku. Na jedné straně jsou tedy oprávněné nároky majitele na kontrolu, na druhé pak právo nájemníků na soukromí.

Z hlediska nájemníka není dobré se k návštěvě majitele stavět a priori s odporem. Je to i pro něj příležitost pobavit se o problémech, které v bytě jsou a k jejich řešení. Samozřejmě i majitel by se měl snažit o příjemný tón a konstruktivní přístup. Spousta věcí se dá takto v klidu vyřešit anebo jim předejít.

Majitel se neptá, ale oznamuje

Majitel má každopádně povinnost svou návštěvu v dostatečném předstihu oznámit. Forma je libovolná – telefonát, sms, email, většinou dle zavedené praxe stran. Ale pozor, nemusí čekat na odpověď. Čili neptá se, ale v podstatě jen oznamuje. Oznámení musí obsahovat konkrétní čas prohlídky. Opět ale v rámci zachování dobrých vztahů je dobrý oboustranný kontakt.

Pokud to okolnosti vyžadují, má majitel právo do bytu vstoupit i bez předchozího oznámení nájemníkům. Jedná se však o ojedinělé případy, kdy majitel může svým vstupem odvrátit škodu na majetku nebo v případě, že hrozí nebezpečí z prodlení (prasklé vodovodní potrubí, požár…). Jedná se tedy o případy, které nesnesou odkladu.

Návštěvy neodkládejte

Ani četnost návštěv není nijak daná. Majitel může pronajímanou nemovitost navštěvovat v podstatě libovolně často. Pokud by ale tyto návštěvy způsobovali nájemci vážnější obtíže, tak má nájemce nárok na slevu z nájemného. Ideální četnost návštěv je dle naší zkušenosti jednou až čtyřikrát ročně v závislosti na zkušenostech s nájemcem a vzájemných vztazích. Dále je vhodné zvolit obvyklý denní čas a přiměřenou, nezbytně nutnou, dobu návštěvy, aby nedošlo k nadbytečnému zasahování do života nájemce. Častější návštěvy už by asi nájemníkům příjemné nebyly a dají se doporučit snad jen v opravdu výjimečných případech, kde je s nájemníky evidentní problém.

Majitel může vstoupit do bytu i za účelem prohlídky bytu s novým zájemcem. Tuto prohlídku ale může uskutečnit pouze ve lhůtě tří měsíců před skončením nájmu (den konce nájemního vztahu musí být stranám znám). U této prohlídky musí být přítomen nájemce i pronajímatel a musí být opět oznámena nájemci s dostatečným předstihem v obvyklý čas.

Když kontrola objeví problém

Může se stát, že majitel při kontrole bytu zjistí, že je něco rozbité, poničené či poškozené. Co v takovém případě dělat?

Primárně by měl škodu včas nahlásit sám nájemník. A to každou škodu, která nespadá pod běžné opotřebení časem nebo se nejedná o malou opravu. Nájemník je také povinen na svoje náklady škodu způsobenou jeho jednáním či opomenutím opravit a uvést vše do původního stavu. Toto ale pouze pokud se jedná o poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá nájemce.

Poškozením bytu mohou být chápány také stavební úpravy, které nájemník provedl bez předchozího souhlasu majitele. I tehdy platí ustanovení, že po ukončení řádného nájmu je nájemce povinen vrátit či odevzdat byt v původním stavu. A to může být samozřejmě problém.

Jak se nenechat připravit o peníze

Pokud vznikne ze strany nájemníka škoda a obě strany se nedohodnou na jejím řešení, pak nastává fáze vymáhání náhrady škody na nájemníkovi. Majitel má několik možností. Jednou z nich je propadnutí kauce/jistoty, která byla složena na začátku nájemního vztahu. Jistota musí být v nájemní smlouvě sjednána stejně jako podmínky jejího čerpání. Maximální výše jistoty je trojnásobek měsíčního nájemného. Náročnější a zdlouhavější řešení je pak vymáhání nároků pronajímatele soudní cestou.

Především je potřeba mít už na začátku nájemního vztahu dobře zaevidované veškeré zařízení a vybavení bytu v rámci předávacího protokolu. Ideálně včetně popisu stavu, co je nové, co je poškozené a podobně. Pokud máte i fotodokumentaci stavu před a po, je to ještě lepší. To vše pak výrazně zvyšuje šance na úspěšné řešení v případě soudního řešení.