27 července, 2020

Předčasné ukončení nájemní smlouvy. Jak podat výpověď?

Rozvádíte se a najednou potřebujete byt pro sebe. Ale máte v něm nájemníky. Nebo za vámi přijde nájemník, že se stěhuje do zahraničí a byt už nepotřebuje. Kdy je možné předčasné ukončení nájemní smlouvy? Je nějaký rozdíl mezi smlouvou na dobu určitou a smlouvou na dobu neurčitou? Rozpleteme složitou změť paragrafů a poradíme vám, jak postupovat. 

Zákon na straně nájemníka

Zákon obvykle chrání tu slabší stranu. V případě nájemního vztahu je tou stranou nájemce. Proto je pro něj o něco jednodušší nájemní smlouvu vypovědět, a má větší jistotu, že ho pronajímatel nevyhodí, pokud se v bytě chová slušně. Jednodušší je také vypovědět nájemní smlouvu na dobu neurčitou. 

Ukončení nájemní smlouvy je upraveno v občanském zákoníku, par. 2285 a následujících. Kromě výpovědi zákon umožňuje i okamžité zrušení nájemní smlouvy, a to zejména v případě, kdy nájemník poruší nájemní smlouvu zvlášť závažným způsobem. 

Předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou: život je plný překvapení

Život se může změnit doslova z minuty na minutu. Vyhazov ze zaměstnání, rozvod, těžký úraz. To všechno se může stát nečekaně, a nájemní smlouva se tak může stát velkou zátěží. Přesně tyto situace občanský zákoník myslel, když umožnil nájemníkovi ukončit nájemní smlouvu na dobu určitou. 

 Ukončení této smlouvy ze strany nájemníka je možné pouze tehdy, změní-li se okolnosti natolik, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Příkladem může být dlouhodobá nemoc nebo stěhování do jiného města (např. z důvodu lepší pracovní nabídky nebo sňatku a založení společné domácnosti, u cizince v případě vyhoštění). 

Nájemník musí výpověď podat písemně a přesně v ní specifikovat, v čem spočívá změna okolností. Nestačí tedy napsat pronajímateli: doba se změnila, stěhuji se. Lepší je formulace: zamiloval jsem se, zítra se žením a stěhuji se za svou vyvolenou do Ruska. 

Pokud chcete mít jistotu, můžete v nájemní smlouvě specifikovat, za jakých okolností je výpověď smlouvy možná. Jak nájemce, tak pronajímatel tak budou mít větší právní jistotu. Zákon také v tomto případě nestanovuje výpovědní dobu: dle výkladu Ministerstva spravedlnosti by měla být obdobná lhůtě u výpovědi nájmu na dobu neurčitou, tedy tři měsíce. Jedná se o určité vyvážení pozice pronajímatele, který tyto okolnosti nijak neovlivní, ani je nemůže předvídat. 

Výpověď nájemní smlouvy na dobu neurčitou: nájemce nemusí udávat důvod 

V případě ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou to má nájemník jednodušší. Není nijak zákonně omezen důvodem výpovědi. Může ji tedy podat kdykoli, pronajímateli nemusí důvod sdělovat, pokud nechce. Platí pro něj však tříměsíční výpovědní lhůta (po kterou musí platit nájem). 

Výpověď ze strany pronajímatele jen ze zákonných důvodů

Pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu na dobu určitou i neurčitou pouze z důvodů uvedených v par. 2288 občanského zákoníku.  O jaké situace se jedná? 

  1. Nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu: např. bez souhlasu pronajímatele provede velkou rekonstrukci bytu, nebo nenahlásí závažnou vadu, která je schopná poškodit byt, nebo byt předá do podnájmu, aniž by to pronajímateli oznámil. 
  2. Nájemce je odsouzen za úmyslný trestný čin na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo jiné osobě, která v domě bydlí, případně proti cizímu majetku, který se v domě nachází.
  3. Byt má být ve veřejném zájmu vyklizen 
  4. V případě jiného obdobně závažného důvodu (příkladem může být rozsáhlá rekonstrukce, která znemožní užívání bytu)

Zákon poskytuje pronajímateli v případě smlouvy na dobu neurčitou další důvody výpovědi: pokud byt potřebuje k vlastnímu užívání nebo ho z tohoto důvodu potřebuje jeho rodina. Pokud ovšem pronajímatel do jednoho měsíce byt k výše uvedenému důvodu nevyužil, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. 

V obou případech pak platí tříměsíční výpovědní lhůta. 

Formu výpovědi určuje zákon

Výpověď musí jak nájemce, tak pronajímatel podat písemně. Pokud chcete mít jistotu, zašlete ji doporučeně poštou, nebo ji nájemci předejte osobně a předání si nechte potvrdit podpisem na jednom výtisku výpovědi. 

Kromě písemné formy je také nutné uvést přesný důvod výpovědi – tedy kromě situace, kdy je možná výpověď bez udání důvodu. Pronajímatel jako silnější strana má kromě toho ještě tzv. informační povinnost. Musí poučit nájemce o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud tak neučiní, je výpověď neplatná

Smluvní volnost: když je možné se dohodnout

Nájemce se s pronajímatelem také může dohodnout na ukončení smlouvy. Dohodu musíte uzavřít písemně, a uvést v ní alespoň strany dohody (tedy pronajímatele a nájemce), předmět dohody – tedy ukončení nájemní smlouvy, a také nemovitost, které se ukončení nájmu týká. Je vhodné se dohodnout na způsobu předání nemovitosti – ke kterému datu, jak budou vyrovnány vzájemné závazky atp. 

Okamžité zrušení nájemní smlouvy: když hrozí zničený byt

Někdy jsou tři měsíce příliš dlouhá doba. Třeba když víte, že vám nájemce demoluje byt. Zákon vyžaduje, abyste ho nejprve požádali, aby přestal. Když nevyhoví, můžete nájemní smlouvu zrušit okamžitě. Pokud hrozí nebezpečí prodlení, je možné vypovědět smlouvu i bez předchozí výzvy. 

Kromě poškozování bytu zvlášť závažným nebo nenapravitelným způsobem je možné také okamžitě zrušit nájemní smlouvu, pokud nájemník nezaplatí nájemné a náklady na služby (a to min. za období tří měsíců), nebo když užívá byt neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Když chcete mít jistotu a pronájem bytu bez starostí 

Pokud se vám právní kličky zdají stále příliš spletené, svěřte váš byt do péče správcovské společnosti. Tvůj správce nabízí komplexní služby, včetně právního servisu, a garanci nájmu, a to i v případě, že nájemník uteče z bytu za svou láskou. Navíc pečuje o byt jako o vlastní, takže ho udržuje stále v perfektním stavu. A vy máte více času pro sebe – třeba na víkend s vašimi nejbližšími. 

KALKULAČKA VÝNOSŮ Z PRONÁJMU