Jak vypovědět nájemní smlouvu?

Share on facebook
Sdílej na Facebooku
Share on linkedin
Sdílej na LinkedIn
Share on whatsapp
Sdílej na WhatsApp

Občas se stane, že jedna nebo druhá strana nájemního vztahu potřebuje vypovědět nájemní smlouvu před jejím řádným vypršením. Jak v takovém případě postupovat a kde se dělají nejčastěji chyby? Řekneme si, jaký je postup v případě ukončení smlouvy na dobu určitou a také jak ukončit nájemní vztah s nájemníkem, který má smlouvu na dobu neurčitou.

Zákon na straně nájemníka

Pokud se jedná o předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou, je rozdíl, zda smlouvu vypovídá nájemník nebo pronajímatel.

Ve vztahu pronajímatel – nájemník chápe zákon stranu nájemníka jako tu slabší. Proto většinou stojí na jeho straně a pravomoci pronajímatele jsou v oblasti předčasné výpovědi nájmu poměrně omezené. Vypovězení smlouvy na dobu určitou je každopádně složitější než u smlouvy na dobu neurčitou.

Chce nájemník odejít? Může, ale ne bezdůvodně

Pokud se jedná o vypovězení smlouvy na dobu určitou ze strany nájemníka, může ji vypovědět tehdy, pokud okolnosti, z nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely, doznaly takových změn, že po nájemníkovi nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (typicky např. stěhování do jiného města).

V každém případě je vždy nejjednodušší a nejschůdnější formou domluva mezi pronajímatelem a nájemníkem o ukončení nájemního vztahu. Nikoho to nebolí, je to rychlé a efektivní. A je jedno, zda byl nájem sjednán na dobu určitou či neurčitou.

Vzhledem k tomu, že smlouva o nájmu bytu má být písemná, dohoda o skončení nájmu by měla mít stejnou formu. Pokud za vás jedná zástupce, musí tak činit jen na základě plné moci.

Výpověď ze strany pronajímatele jen ze zákonných důvodů

Jako pronajímatel můžete nájem vypovědět opět jen za podmínek, které výslovně uvádí zákon. Jedná se například o neplacení nájemného a nákladů na služby po dobu delší tří měsíců, nenapravitelné poškozování bytu nebo domu nájemcem, spáchání úmyslného trestného činu vůči pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo jiné osobě, která v domě bydlí, případně proti cizímu majetku, který se v domě nachází.

Důvodem může být i to, že byt potřebujete k vlastnímu užívání nebo ho z tohoto důvodu potřebuje vaše rodina. Výpověď musí být vždy doručena druhé straně, ideálně poštou, do vlastních rukou a s dodejkou. Tak budete mít jistotu, že si adresát zásilku převzal.

U smlouvy na neurčito je vše jednodušší, ale jen pro nájemníka

Nájemníka nečekají v případě ukončení smlouvy na dobu neurčitou žádné velké restrikce. Nájem může ukončit v podstatě kdykoliv a nemusí uvádět žádný důvod. Musí pouze dodržet zákonem stanovenou tříměsíční výpovědní lhůtu.

Pronajímatel ale může smlouvu vypovědět opět jen z důvodů uvedených v § 711 občanského zákoníku.

Je to např. v případě, kdy nájemník provede změnu na předmětu nájmu a neuvede na žádost pronajímatele předmět nájmu do původního stavu. V takovém případě lze nájem vypovědět dokonce bez výpovědní doby.

Podobně může pronajímatel smlouvu vypovědět v případě, kdy nájemce věc užívá takovým způsobem, že dochází k nadměrnému opotřebení věci. Pronajímatel musí nájemníka vyzvat, aby v přiměřené lhůtě zjednal nápravu. Pokud nájemník výzvu neuposlechne, vzniká pronajímateli právo nájem vypovědět. Stejnou možnost má pronajímatel i v případě, kdy nájemce nezaplatí nájemné ani do splatnosti příštího nájemného.

Poslední zákonnou možností, kdy může pronajímatel vypovědět smlouvu na dobu neurčitou, je pro zvlášť závažné porušení povinností druhé smluvní strany. Tím může být např. nezaplacení nájemného po dobu tří měsíců či poškozování předmětu nájmu závažným nebo nenapravitelným způsobem.

Formu výpovědi určuje zákon

Pokud chce pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu, musí to vždy udělat písemně a výpověď musí splňovat zákonem stanovené náležitosti. Především musí být uveden přesný důvod výpovědi.

Jak už bylo zmíněno, pokud by však docházelo k nadměrnému opotřebení věcí a hrozilo by naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, může pronajímatel nájem vypovědět i bez předchozí výzvy. Jedná se zejména o případy, kdy již na věci dochází k újmě nebo taková újma bezprostředně hrozí.

Zákonné důvody pro okamžitou výpověď nájmu ze strany pronajímatele jsou shodné pro smlouvu na dobu určitou i neurčitou.

  • Bezstarostný pronájem nemovitosti
  • Garantované nájemné
  • Údržba nemovitosti
  • Maximalizace zisku
  • Více volného času

Pronajmeme si Vaši nemovitost

Kolik můj byt vydělá?