11 ledna, 2022

Jaký bude trh s nemovitostmi v roce 2022: nedostupné hypotéky a přechod k nájemnímu bydlení

Po loňském roce, kdy banky uzavřely rekordní počet hypoték a ceny nemovitostí prudce rostly, bude letošní rok o něco klidnější. Centrální banka se bude snažit zmírnit inflaci, přetlak poptávky nad nabídkou na trhu nemovitostí však přetrvá. Pro střední třídu ve větších městech bude vlastní bydlení stále nedostupnější. Jaké další trendy můžeme v tomto roce očekávat? 

Držte si klobouky, jedeme z kopce!

Inflace, zvyšování sazeb, kolabující dodavatelské řetězce, prudce rostoucí ceny surovin. Druhá polovina roku 2021 se možná zapíše do ekonomických učebnic. V letošním roce do trhu s nemovitostmi opět razantně vstoupí Česká národní banka, která se bude snažit zmírnit inflační tlaky. 

 

Nemovitostí bude pořád nedostatek: otazníky nad stavebním zákonem

Převis poptávky nad nabídkou. Nadhodnocené ceny, přehřátý trh. Taková bude situace i v roce 2022. Bytová výstavba je stále pomalá a neumí uspokojit poptávku. Trh nemovitostí navíc není tak jednoduchý jako rychloobrátkové komodity. Nově postavené byty velmi často nakupují investoři a na trh s bydlením se často ani nedostanou. 

Předešlá vláda bytovou krizi chtěla zmírnit urychlením a zjednodušením výstavby. Nový stavební zákon měl zjednodušit stavební řízení a vytvořit jeden stavební „superúřad“. V minulém roce vstoupil v platnost, plně účinný by měl být až od roku 2023. Už nyní však slyšíme z nové vlády hlasy o jeho podstatné revizi. Je tedy pravděpodobné, že reálné urychlení stavebního řízení je v nedohlednu

 

Hypotéky se prodraží a podmínky zpřísní 

Doby, kdy hypotéku bylo možné uzavřít se sazbou pod 2 %, jsou už dávno pryč. Už v listopadu, po prvním zvýšení sazeb, byl průměrný úrok 2,7 %. Nyní už je běžný úrok 3,5 % a vyšší. A sazby budou pravděpodobně dál růst. Pokud vám končí fixace, připravte se na splátky vyšší v řádu o stokoruny. 

V minulém roce Česká národní banka několikrát zvýšila základní sazby – naposledy o celý jeden procentní bod. Takto razantní zvýšení sazby překvapilo před Vánocemi i analytiky. A zvyšování bude pokračovat i příští rok. Vzhledem k inflačním očekáváním již nyní banka avizovala zvýšení základní sazby nad 4 %. Zvyšování sazeb však není jediný nástroj, který ovlivní hypoteční trh. 

 

Tahle hypotéka není pro starý

K 1. 4. 2022 banka upravila limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI u hypotečních úvěrů. Co to znamená? Budete si moci půjčit max. 80 % hodnoty zastavené nemovitosti, a budete muset prokázat vyšší čistý roční příjem (celkový dluh nesmí přesáhnout 8,5násobek čistého ročního příjmu). O něco mírnější jsou podmínky pro mladé lidi do 36 let. Jak by parafrázoval filmový klasik: tahle hypotéka není pro starý. 

 

Růst cen nemovitostí zpomalí – pokles však očekávat nemůžeme

Zásahy ČNB by měly zpomalit hypoteční trh, můžeme proto předpokládat, že se zpomalí růst cen nemovitostí. Stále však bude poptávka převyšovat nabídku. Vyšší inflace, prudké zvýšení cen stavebních materiálů a dlouhé stavební řízení však naznačují, že pokles cen je nepravděpodobný. 

 

Rostou ceny energií i stavebních materiálů: nemovitosti zezelenají

Rostoucí ceny energií budou motivovat vlastníky i developery k více úsporným řešením. Kupující i developeři budou preferovat pasivní domy, kvalitní zateplení. Vlastníci budou investovat do solární energie nebo tepelných čerpadel. Pokud si rodina bude pořizovat dům, rozhodně upřednostní menší výměru s nižšími nároky na vytápění. Velké vícegenerační domy bude stále těžší prodat. 

 

Stále více lidí bude preferovat nájemní bydlení: nájmy porostou 

Vysoká cena nemovitostí, nedostupné hypotéky a inflace způsobí větší zájem Čechů o nájemní bydlení. S vyšší poptávkou proto můžeme předpokládat zvyšování nájemného. Nájmy porostou zejména v Praze a ve větších městech, kde bude pořízení vlastní nemovitosti i pro větší část střední třídy jen nedostižný sen. V létě se část nájemních bytů vrátí ke krátkodobému pronájmu turistům. To tlak na růst nájemného ještě podpoří. 

 

Nemovitost bude stále stabilní investicí

Pro investory nemovitosti zůstávají stále vhodnou investicí. Zájem je zejména o byty ve větších univerzitních městech a samozřejmě v Praze. V současné nejisté době představuje pořízení  nemovitosti stabilní investici s dobrým zhodnocením. Ceny nemovitostí trvale rostou a investiční byty budou mít letos i zajímavé výnosy z pronájmu. 

 

S investiční nemovitostí pomůže správcovská společnost

Pokud máte zájem investiční nemovitost, ale máte obavy z hledání dobrého nájemníka, obraťte se na správcovskou společnost. TvůjSprávce se stane vaším nájemníkem, zajistí pronájem a správu nemovitosti a garantuje nájemné, i když byt zrovna není pronajatý. Prostě pronájem bez starostí!

KALKULAČKA VÝNOSŮ Z PRONÁJMU