Kdo platí drobné opravy v bytě? Nájemce, nebo pronajímatel?

Co hradí nájemce?

1. Běžná údržba (§ 2 nařízení č. 308/2015 Sb.)

Běžnou údržbou se rozumí:

„udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu.“

Patří sem zejména:

• malování,
• oprava omítek,
• tapetování,
• čištění podlah včetně podlahových krytin,
• obkladů stěn,
• čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům,
• udržování zařízení ve funkčním stavu
• kontrola funkčnosti termostatických hlavic, hlásičů kouře, vodovodních baterií apod.

Na běžnou údržbu se nevztahují žádné finanční limity – nájemce ji hradí vždy.

2. Drobné opravy podle věcného vymezení (§ 4 nařízení č. 308/2015 Sb.)

Podle § 4 platí, že:

„Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují například:“

• opravy podlahových krytin, prahů, lišt, kování dveří a oken, zámků, žaluzií,
• výměny elektrických zásuvek, vypínačů, zvonků, domovních telefonů, domácích signalizačních systémů,
• výměny sifonů, lapačů tuků, ventilů, uzávěrů plynu a vody (s výjimkou hlavního uzávěru pro byt),
• opravy a revize měřidel (tepla, vody),
• opravy spotřebičů, jako jsou sporáky, trouby, dřezy, digestoře, sprchy, bojlery, WC,
• opravy kamen na tuhá paliva, plynových spotřebičů a jejich součástí.

Pokud je oprava výslovně uvedena v § 4, hradí ji nájemce bez ohledu na cenu. Jednorázový finanční limit se na tyto opravy nevztahuje.

3. Drobné opravy podle výše nákladů (§ 5 nařízení č. 308/2015 Sb.)

Kromě oprav výslovně uvedených v § 4, jsou jako drobné považovány i další opravy, pokud splňují tyto podmínky:

„Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč.“

• Pokud se na téže věci provádí více souvisejících oprav současně, rozhoduje jejich součet.

Tyto opravy hradí nájemce pouze tehdy, pokud jejich cena nepřesáhne 1000 Kč.

Roční limit nákladů (§ 6 nařízení č. 308/2015 Sb.)

„Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m² podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují na drobné opravy.“ Další opravy již tedy hradí pronajímatel.

Např. u bytu o výměře 50 m² je tento limit 5 000 Kč ročně.

Co hradí pronajímatel?

Pronajímatel (vlastník bytu) hradí:

• opravy, které nejsou běžnou údržbou ani drobnými opravami podle § 4 a § 5,
• opravy a výměny hlavních rozvodů vody, plynu, elektřiny,
• výměny oken, kotlů, bojlerů, radiátorů, elektrických rozvaděčů,
• odstranění havárií a závad bránících řádnému užívání bytu,
• revize technických zařízení, které nejsou povinností nájemce.

Shrnutí – tabulka odpovědnosti

Typ opravy / údržby	Hradí	Poznámka
Běžná údržba (§ 2)	Nájemce	Bez finančního limitu – malování, čištění, běžné udržování zařízení
Drobné opravy podle věcného vymezení (§ 4)	Nájemce	Bez ohledu na cenu – výslovně uvedené opravy v nařízení
Drobné opravy podle výše nákladů (§ 5 a 6)	Nájemce	Jen do 1000 Kč za jednu opravu + do ročního limitu 100 Kč/m²
Větší opravy, technické závady	Pronajímatel	Opravy nad rámec běžné údržby, výměny zařízení, revize

Co se chystá? Zvýšení limitů

Ministerstvo pro místní rozvoj navrhuje zvýšení limitů:

• na 1 500 Kč za jednu opravu,
• roční limit na 150 Kč/m².

Novela zatím nebyla schválena.