Koupě bytu na investici krok za krokem

Dobrá lokalita jako základní klíč k úspěchu

Pokud se rozhodnete koupit byt na investici, nejspíš se budete dívat po nabídkách v okolí svého bydliště, případně v nějakém rozumném dojezdovém okruhu.

Je to logické a také rozumné. Správa pronajímaných nemovitostí není nic jednoduchého a je rozhodně praktické je mít „po ruce“. V tomto směru ale můžu předem říct, že potenciální investor bydlící např. v severních Čechách či Moravskoslezském kraji to bude mít z mnoha důvodů v mnohém těžší než ten, který žije v Praze či Brně. Proč tomu tak je si vysvětlíme za chvíli.

Cenové rozdíly mezi jednotlivými regiony nebo městy mohou být poměrně propastné. To ale nemusí vždy korespondovat s výhodností. Resp. levnější nemusí nutně znamenat výhodnější.

Jedna věc je cenová kalkulace na papíře, kdy se super levné nabídky bytů mohou zdát velmi výhodné a druhá věc je praktické pronajímání takovýchto bytů. To jsou dva docela různé světy.

Jak spočítat výnos

Pokud tedy kupujete byt na investici a srovnáváte ceny v různých lokalitách, většinou začnete tím, že si spočítáte roční hrubý výnos. Víte, kolik byt stojí a víte, za kolik ho v dané lokalitě můžete zhruba pronajímat.

Takže když např. koupíte byt 2+kk v Praze za 3 miliony a pronajmete ho za 12 tis. měsíčně (bez poplatků), bude roční hrubý výnos 144 tisíc. To je necelých 5 % z původně investovaných prostředků.

Pokud koupíte stejně velký byt např. v Sokolově, Mostě či jiném severočeském městě dejme tomu za jeden milion korun, kdy nájem bude 5 tis. měsíčně, bude hrubý roční výnos 60 tis. korun, což činí 6 % z původní investice.

Jednoduchou matematikou by se tedy mohlo zdát, že koupit investiční byt na severu Čech se vyplatí více. A rozdíly mohou být papírově samozřejmě ještě výraznější, než v námi zmiňovaném modelovém příkladu.

Ale…matematické výpočty jsou jedna věc a realita druhá.

Pořizovací cena je důležitá, ale ne nutně zásadní

Investor by měl mít na paměti i další věci, jako jsou volatilita, rizikovost nebo likvidita. Velkou roli může hrát finanční situace v daném regionu, míra nezaměstnanosti apod. To vše zvyšuje rizikovost dané investice.

Sdružení Solus se zaměřilo na schopnost lidí hradit splatné závazky. Ta se mezi jednotlivými kraji dosti výrazně liší. A nejhorší je situace právě v Ústeckém kraji, kde své závazky neplní 15 % dospělých obyvatel. Konkrétně v Mostě je to dokonce 18 %. Oproti tomu v Praze je to jen necelých 7 %. I s tímto faktem by měl tedy investor počítat.

V chudších regionech je také celkově těžší najít vhodné nájemníky. Současné podmínky hypoték jsou taky poměrně příznivé, včetně nízkých úrokových sazeb. Proto v menších městech si průměrně či nadprůměrně solventní lidé zvolí spíše vlastní bydlení na hypotéku než bydlení v pronájmu. Na investora tedy zbydou spíše méně solventní zájemci o bydlení a tím se opět zvyšuje rizikovost.

Z toho všeho vyplývá, že dražší byt s na první pohled méně výhodným výnosem v žádané lokalitě může být mnohdy z dlouhodobého hlediska výhodnější než na první pohled cenově lákavější nabídka.

Každopádně ale nejde říct jednoznačně ani to, že v Praze je to sázka na jistotu. Vůbec ne. Záleží totiž kde v Praze.

Obecně jsou výhodné takové lokality, které jsou teprve na vzestupu. Lokality, kde jsou ceny vyšponované na maximum (např. Praha 1) určitě výhodné nebudou. Pořizovací ceny jsou extrémně vysoké a nájem také není možné šroubovat do červených čísel.

Investor musí mít čich na lokality, kde jde nemovitost stále ještě koupit za rozumné peníze a zároveň má tato lokalita dobrý potenciál do budoucna (stavba školy, školky, dětských hřišť, relaxačních zón, plánovaný odklon hlučné silnice, přivedení MHD apod.).

Být stále ve střehu, jednat rychle a bez emocí

Jak tedy postupovat při výběru investičního bytu, jakými principy se řídit?

Základem je myslet a chovat se jako investor. Chladně, racionálně, ale prozíravě. Myslet dopředu, nedívat se jen co bude zítra, ale vidět i o kus dál.

Vaše hlavní ambice je vydělat peníze – a to „jednoduše“ tak, že se vám podaří koupit byt v dobré lokalitě za dobré peníze a ten následně pronajmout za dostatečně vysoký nájem.

Ano lehce se to řekne, hůř se to provádí. Vždy je ve hře i kousek štěstí. Ale neměla by to být jen hra o štěstí, dobrý investor je schopný dobrými rozhodnutími eliminovat faktor štěstí na minimum.

Nejlépe se pronajímají byty 2+1 či 2+kk. Zkuste se příliš neupínat na věci, které sice na první pohled vypadají lákavě (např. balkon či terasa), ale ve výsledku akorát neúměrně zvýší pořizovací cenu.

Pokud už jste si nějakou nemovitost vyhlédli a máte vážný zájem o její koupi, je dobré udržet při obchodování kamennou tvář. Makléři rovnou řekněte, že chcete byt koupit na investici a že nad tu a tu částku nehodláte jít. Když ale něco chci, musím také mít co nabídnout. V tomto případě např. platbu v hotovosti, na to makléři slyší. Rychlé obchody jsou pro ně výhodné.

Snažte se udržet vaše emoce na uzdě, ať už jsou jakékoliv. I kdyby vás byt naprosto okouzlil, zkuste být navenek nanejvýš racionální. Je to ta nejlepší cesta, jak nakonec uzavřít obchod za vámi stanovenou cenu.