Nemovitosti a vývoj trhu



Koupě bytu v Praze


Autor:

Václav

           

Přidáno:

27.2.2019



Koupě bytu v Praze – dobrý tah, či rizikový podnik?

V dnešním článku se zaměříme na ceny bytů v novostavbách v Praze a přilehlých lokalitách. O jak velké cenové rozdíly se reálně jedná? Vyplatí se investovat a do čeho? Jaký je dlouhodobý vývoj cen na realitním trhu? Kolik stojí průměrně 1 m2 a jaké byty se prodávají nejvíce?

Pojďme si na tyto otázky postupně odpovědět.

Cena bytů v srdci metropole

Tradičně nejvyšší jsou ceny bytů v nejužším centru Prahy, tedy na Praze 1. Zde se ceny šplhají do téměř astronomických výšek.

Nových bytů se tu staví minimum a v těch stávajících zaplatíte za metr čtvereční průměrně 189 800 Kč, což je jednoznačně nejvyšší cena v rámci celé České republiky. Byty velikosti 2+kk se prodávají za cenu 6 milionů a více. Za velké, moderní byty s plochou nad 110 m2 (3+kk, 4+kk) zájemci zaplatí téměř vždy přes 20 milionů korun.

Tady ceny jen tak nespadnou a pro investory jde o velmi lákavou destinaci. Byty si svou hodnotu drží a očekává se, že ceny i nadále lehce porostou.

Cenová stagnace? Ano, kromě Prahy

Ceny bytů v posledních letech výrazně rostly na celém území České republiky. Nejvýraznější byl růst cen ve velkých městech (Praha, Brno, Olomouc). V roce 2018 se ale setrvalý růst cen ve většině českých měst zastavil, nebo přinejmenším přibrzdil. Počet prodaných bytů klesá, protože prodejci nechtějí zlevnit a lidé zároveň nemohou, nebo už nechtějí více zaplatit.

Ceny bytů totiž rostly výrazně rychleji než platy a koupěschopnost lidí začala výrazně klesat. Pro mladé rodiny je koupě bytu téměř nedosažitelná záležitost. Průměrný plat v Praze byl v roce 2018 39 173 Kč hrubého, to je při uplatnění slevy na dani lehce přes 29 000 čistého.

I když odhlédneme od Prahy 1 a podíváme se na Prahu jako celek, pak průměrná cena bytu o velikosti 60 m2 (což jsou většinou byty 2+kk či 2+1) byla v uplynulém roce 5 089 579 Kč.

Výše hypotéky se přitom pohybuje kolem 20 000 Kč měsíčně. Když připočteme platbu energií, platbu do fondu oprav, pojištění domácnosti či životní pojištění (které jsou většinou k hypotékám povinné), dostaneme se i na částku přes 25 000 Kč.

Takže je jasné, že mladý jedinec s průměrným příjmem na hypotéku nedosáhne. Stejně tak mladá rodina s dítětem, kde je příjem jednoho z partnerů výrazně omezen.

Proto musí mladé rodiny buď hledat bydlení mimo Prahu, nebo zvolit nájemní bydlení. Ani zde ovšem není situace růžová, viz náš předchozí článek.

Nová výstavba? Nekonečný proces

Výstavba nových bytů v Praze je dlouhodobým problémem. Po nových bytech je obrovská poptávka, ale staví se jich málo a byty chybí. V Praze byl zaznamenán pokles nabídky nových bytů o 31,41 %. Na vině je především dlouhý schvalovací proces při výstavbě nových bytů (povolovací řízení často trvá až 10 let) a také omezená možnost výstavby. V současné době v Praze chybí zhruba 22 000 bytů. To samozřejmě ceny nových bytů výrazně prodražuje.

Mezi lety 2007 a 2016 bylo v Praze postaveno necelých 57 000 nových bytů. Nejvíce v Praze 9 (12 962), nejméně v Praze 1 (277).

Kolik kde zaplatíte

Nejdražším pražským obvodem zůstává Praha 1 s průměrnou cenou 189 8000 korun za metr čtvereční. Nejlevnější je Praha 10 s průměrem 91 700 korun. Meziročně ceny nejvíce vzrostly v Praze 4, téměř o třetinu. Naopak nové byty meziročně zlevnily v Praze 1 (o desetinu) a v Praze 6 (o 1,3 procenta).

Ještě v roce 2014 se byty o velikosti 65 m2 v novostavbách prodávaly v průměru za 3 396 000. Na konci roku 2018 se cena vyšplhala na 5 709 000. Za posledních 5let tedy nové byty zdražily o 68 %.

V okresech Praha-západ (např. Chýně, Rudná, Roztoky apod.) či Praha-východ je situace o poznání příznivější. V roce 2014 tu stály byty v novostavbě průměrně 2 274 000, na konci roku 2018 byla cena 65ti metrového bytu 3 006 000. Došlo tedy k nárůstu cen o 32 %. I tak se jedná o poměrně vysokou částku. Dražší byty jsou kromě samotné Prahy už jen v jihomoravském kraji, kde za byt o velikosti 65 m2 momentálně zaplatíte v průměru 3 646 000.

Rostoucí ceny novostaveb

Ceny starších bytů i v Praze začínají stagnovat, což odpovídá celorepublikovému trendu. Ceny pomalu dosahují svého stropu a už není kam růst.

Pro nové byty v Praze to ale neplatí a jejich ceny díky výše zmíněným faktorům stále stoupají. A ještě nějakou dobu stoupat budou. Praha má v tomto směru poměrně velkou setrvačnost.

Obecně nejžádanějšími jsou byty velikosti 2+kk či 2+1. V centru Prahy jsou ale dobrými investičními byty i byty menší, o dispozici 1+1 či 1+kk, které jsou vhodné pro single jedince či např. pro zahraniční zaměstnance firem sídlících v centru.

Na co si dát obecně pozor při koupi bytu v Praze?

  1. Lokalita a její potenciál do budoucna – např. Smíchov – po revoluci zanedbaná čtvrť, dnes velmi lukrativní a vyhledávané bydlení
  2. Plán výstavby, územní plán města – co se kde bude stavět (může mít pozitivní i negativní dopad na hodnotu nemovitosti do budoucna)
  3. Sledujte dlouhodobý vývoj cen na trhu i vývoj cen v konkrétní lokalitě, dobře prostudujte cenové mapy.
  4. Dopravní obslužnost, dostupnost služeb – jak daleko je na metro, na tramvaj, vlak, MHD…blízkost škol, školek, kulturních zařízení.
  5. Ověřte si energetickou náročnost bytu, resp. celé budovy. Prodělat či ušetřit můžete v dlouhodobém horizontu velké peníze.
  6. Pozor si dejte také na inzerovanou cenu nemovitosti a následnou realitu. Makléři občas inzerují cenu, která vypadá lákavě, ale na místě zjistíte, že do ní nezahrnuli sklepní prostory, garáž apod.


Chcete svůj byt pronajímat bez starostí a mít opravdu garantované nájemné?
Prohlédněte si naše stránky, zdarma si u nás naceňte nájemné za svůj byt, či rovnou kontaktujte jednoho z našich obchodních zástupců.

Kolik můj byt vydělá?

Vyplňte formulář a my se vám obratem ozveme s přesnou kalkulací. S námi vyděláte.