Každý, kdo pronajímá nemovitost, ví o riziku v podobě problémového nájemníka, který řádně neplatí nájem. Dá se uplatnit řada preventivních kroků, které toto riziko značně eliminují. Jistotu ale nemůžete mít nikdy. A když už vás tato nepříjemnost potká, je dobré být připraven a vědět, jaké jsou vaše možnosti. Dnes se tedy na toto téma podíváme podrobněji.
Pečlivým výběrem ke klidnému spánku
Nejefektivnější cestou, jak se vyhnout neplatícím nájemníkům je samozřejmě pečlivě si je předem „proklepnout“. Možností se nabízí hned několik. Leccos o dané osobě či osobách může prozradit jednoduše google. Dále doporučujeme prohlédnout centrální evidenci exekucí a insolvencí. A vůbec není od věci zkusit zavolat bývalému pronajímateli, zda s nájemníky neřešil nějaký problém. Důležitý může být i váš dojem z osobního setkání.
Smlouva na dobu určitou, či neurčitou?
Pokud už se pro nějaké nájemníky rozhodnete, důrazně doporučujeme uzavřít s nimi smlouvu na dobu určitou, nejlépe na jeden rok. Pokud by se v průběhu roku ukázali jako problematičtí, máte podstatně větší šanci s tím něco udělat než v případě uzavření smlouvy na neurčito.
Na co si dát ve smlouvě pozor
Každá smlouva by měla mít určité formální náležitosti. Co by v ní rozhodně nemělo chybět:
- označení smluvních stran
- přesné určení pronajímaného bytu včetně příslušenství a rozsahu užívání
- výše nájemného, kauce a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu
- sankce pro případ prodlevy při placení nájmu
Absence výše zmíněných údajů však nezpůsobuje neplatnost smlouvy. Mezi smluvními stranami musí existovat shoda na předmětu nájmu a na tom, že za jeho užívání pronajímateli náleží sjednané nájemné. Smlouvu si v ideálním případě nechejte vypracovat právníkem, se kterým budete v budoucnu případně konzultovat i vzniklé problémy. Vzory volně dostupné na internetu můžou mít různou kvalitu a laik v nich často bezpečnostní „díry“ nepozná.
Problém jménem „neplatící nájemník“
Když už nájemník neplatí, má pronajímatel několik zákonných možností. Pokud nedojde platba nájmu na váš účet, prvním krokem by vždy mělo být kontaktování nájemníka. Ne vždy se totiž musí hned jednat o závažný problém, resp. úmysl nájemníka nezaplatit. Důležité je vždy platby pravidelně kontrolovat a v případě vzniklé pohledávky nájemníka důsledně a včas na tento fakt upozornit.
Jakmile budete v řešení problémů liknaví či nedůslední, nájemník na to začne hřešit a problémy tak jen narostou do větších rozměrů. Pokud tedy máte podezření na vážnější problém, doporučujeme nájemníkovi zaslat upozornění na nezaplacené nájemné s výzvou k úhradě mailem či dopisem, kvůli případné archivaci a dokazování v budoucnu. V dopise či emailu byste měli být věcní, slušní, ale zároveň nekompromisní. Může tam být uvedeno něco ve smyslu, že žádáte o úhradu nezaplaceného nájemného do tří pracovních dnů a že v případě nezaplacení může dojít k ukončení nájemní smlouvy, vystěhování, nutnosti hradit smluvní pokutu a veškeré další náklady s tím spojené. Ale zároveň, že věříte, že se jedná pouze o výjimečné opomenutí a že ke výše zmíněným skutečnostem nebude muset dojít. Vymáhání dluhu je však vždy časově, finančně i psychicky náročné. Pokud tedy zjistíte, že nájemník neplní své závazky a jeví se jako dlouhodobě problémový, je dobré i za cenu ztráty nájemní vztah co nejdříve ukončit.
Když nájemník dělá mrtvého brouka
Může se stát, že nájemník na vaše emaily, dopisy ani telefonáty či sms zprávy nereaguje. I tak mu nejprve napište datum a čas, kdy se do bytu stavíte. Na pravidelné kontroly máte jako pronajímatel právo. Pokud se ale do bytu či k nájemníkovi ani tak nedostanete, bude potřeba přistoupit k dalším opatřením. Nezaplacení jednoho či dvou nájmů lze považovat za hrubé porušení smlouvy a dle § 2288 odst. 1) písm. a) máte možnost dát výpověď v tříměsíční výpovědní době. Okamžitou výpověď lze ale podat až při třikrát nezaplaceném nájmu. O tom, jak dlužníka fyzicky vystěhovat, pokud tak neučiní dobrovolně, vám napíšeme zase příště. Zůstaňte s námi.