21 února, 2022

Není vada jako vada aneb skryté vady při koupi bytu na pronájem

Koupili jste krásný investiční byt na dobré adrese. Po měsíci pronájmu vám volá nový nájemník, že pod tapetou našel plíseň. Prodávající dává ruce pryč – prý jste si byt před koupí prohlédli. Co teď? Je byt ještě možné reklamovat? A jak to provést? 

Co se skrývá pod tapetou aneb není vada jako vada 

Existují vady zjevné a skryté. Pokud jste kupovali nemovitost s plísní na zdi, a mapa plísně byla jasně viditelná, a navíc fotograficky zdokumentovaná jako příloha smlouvy, jedná se o vadu zjevnou, kterou jste měli namítat okamžitě. A třeba žádat o slevu z kupní ceny

Jiný je případ, kdy si koupíte krásný nový byt s moderní tapetou, ale po roce při malování pod ní najdete flek odpovídající vojenské mapě tažení Napoleona na Moskvu. O vadě jste vědět nemohli, a jedná se tak o vadu skrytou. V tomto případě jste v právu, pokud vás ovšem prodávající při převodu nemovitosti neupozornil (nejlépe v písemné podobě). 

 

Má byt záruční list? aneb odpovědnost za vady není záruka 

A co s tou plísní teď? Přemýšlíte, jestli nemovitost má záruční list podobně jako pračka nebo lednička? Pokud horečně listujete smlouvou, na chvilku se zastavte. Existují totiž dvě možné odpovědnosti: odpovědnost za vady a záruční odpovědnost. 

Odpovědnost za vady má prodávající ze zákona (v případě koupě nemovitosti v par. 2128 a násl. občanského zákoníku). Vadou však musí předmět prodeje, v našem případě tedy byt, trpět už při převzetí. Laicky řečeno musíte prokázat, že plíseň v bytě byla v době koupě a nevypěstovali jste si ji špatným zacházením. 

Oproti tomu záruční odpovědnost vám garantuje, že váš byt bude mít po určitou dobu dohodnuté vlastnosti. Záruka vám značně ulehčuje situaci, protože nemusíte prokazovat, že závada byla v bytě už při převzetí. Pokud byste ovšem závadu způsobili sami vadným užíváním nemovitosti (například byste v zimě byt nevytápěli a podpořili vznik plísní), záruka se na tuto situaci nevztahuje. 

 

Starý kotel ve starém domě aneb vada vs. opotřebení 

Koupili jste 30 let starý dům a po půl roce dosloužil kotel? V tom případě se nemusí jednat o skrytou vadu. Kupující musí počítat s tzv. běžným opotřebením, které odpovídá stáří domu, provedeným rekonstrukcím a běžnému užívání nemovitosti. Můžeme mezi ně řadit třeba napadení krovů hmyzem, dosluhující přístroje nebo stavební prvky neodpovídající současným stavebním standardům. 

 

Co můžu při odhalení vady požadovat a v jaké lhůtě?  

Skryté vady jsou tedy všechny závady, které jste nemohli odhalit při převzetí bytu a prodávající vás na ně neupozornil. Zákon vám dává možnost tuto vadu oznámit do 5 let od uzavření kupní smlouvy (jedná se o tzv. objektivní lhůtu). Oznámit byste ji však měli bez zbytečného odkladu poté, co jste se o vadě dozvěděli (tzv. subjektivní lhůta). 

V případě odstranitelné vady můžete požadovat odstranění vady (obvykle tedy opravu) nebo slevu z kupní ceny. V případě neodstranitelné vady, která brání nemovitost řádně užívat, můžete žádat slevu z kupní ceny, případně odstoupit od smlouvy. Příkladem takovéto vady může být narušená statika v domě. 

 

A co koupě družstevního bytu? 

Pokud jste závadu objevili ve vašem družstevním bytě, jedná se bohužel o jiný typ situace. Družstevní byt totiž není „váš“, kupujete si pouze podíl v bytovém družstvu, na základě kterého v bytě bydlíte (nebo jej se svolením družstva pronajímáte). 

Odpovědnost za vady tedy koupí družstevního podílu nevzniká, daný problém ale samozřejmě můžete s družstvem řešit – ovšem obdobně jako nájemníci. 

 

Jak leží a běží? To neobstojí!

Ve smlouvách můžete najít i ustanovení o tom, že nemovitost je prodávána “jak stojí a běží” nebo dokonce “jak leží a běží”. Co to znamená? Zákon umožňuje prodej tzv. úhrnkem. Ten je ale určen jen pro movité věci, a to ještě v případě, že prodáváte blíže nespecifikované množství věcí (třeba vybavení skladu nebo obsah skříní). Pokud takovým ustanovením mává prodávající a tvrdí, že se tím zbavil veškeré odpovědnosti za vady, věřte, že se mýlí (a soud i průměrný právník vám dá za pravdu). 

 

Na co si dát pozor při koupi, aby vás vady nepřekvapily? 

Pokud si právě pořizujete byt, nezapomeňte si jej při převzetí řádně prohlédnout. Nebojte se vyžádat si dodatečnou prohlídku a dokumentaci. V případě nejasností se neostýchejte prodávajícího dotázat. Pokud máte pochybnosti, přizvěte si k prohlídce odborníka. Také pečlivě sepište kupní smlouvu: v případě investice do nemovitosti se nevyplatí šetřit na právních službách.

KALKULAČKA VÝNOSŮ Z PRONÁJMU