13 prosince, 2021

Opravy a údržba pronajatého bytu: co hradí nájemník?

Rozbitá klika. Kapající kohoutek. Vyviklaný vypínač. Vrzající parkety. Skřípající okno. Nájemník volá a volá a vy jezdíte a jezdíte. Možná máte dobrou vůli, a možná si taky říkáte: musím tohle všechno? Možná nemusíte.  Zákon totiž stanoví, za které opravy je zodpovědný nájemník. 

Drobné opravy hradí nájemník

Pronajímatel má povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání. Nájemník má povinnost provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Trochu vágní ustanovení občanského zákoníku (par. 2257) upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. 

Nařízení vymezuje jak drobné opravy, tak běžnou údržbu a roční limit nákladů pro nájemníka. 

 

Běžná údržba

Nájemník by měl byt udržovat v dobrém stavu. Samozřejmostí je čištění bytu, včetně jeho zařízení, tak jak je obvyklé při užívání bytu – tedy běžný úklid domácnosti. Rovněž by měl provádět kontrolu a údržbu zařízení bytu tak, aby bylo ve funkčním stavu. Vyhláška zmiňuje např. následující povinnosti: 

🧹malování, oprava omítek, tapetování 

🧹čištění podlah, obkladů stěn

🧹čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům

🧹kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením

🧹kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením

 

Drobné opravy

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují: 

🛠️opravy vrchních částí podlah a výměny prahů a lišt

🛠️opravy dveří a oken, výměna zámků, opravy kování, rolet a žaluzií u oken

🛠️opravy vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, výměny žárovek a dalších elektrických koncových zařízení 

🛠️výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu a opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody, s výjimkou hlavního uzávěru pro byt

🛠️opravy bytových vodoměrů teplé a studené vody, hlásičů požárů a termostatů 

🛠️opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,

🛠️opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení.

 

Cenový limit: opravy jen do 100 Kč/m2 

Běžná údržba bytu je plně na nájemníkovi, a to bez stanoveného finančního limitu. Vyhláška vymezuje limit pro jednotlivé opravy i celkovou výši nákladů za drobné opravy, do které je za ně odpovědný nájemník. 

Jednotlivá oprava by neměla přesáhnout částku 1.000 Kč. Roční limit oprav je 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu – pro byt o velikosti 70 m2 je to tedy 7.000 Kč. Nad tuto sumu opravy hradí pronajímatel. Do podlahové plochy se započítávají všechny prostory, které jsou s bytem užívány, pokud jsou užívány výhradně nájemcem. Sklep, balkon či lodžie se však započítávají pouze jednou polovinou. 

 

Když nájemník způsobí škodu 

Jiná je ovšem situace, když nájemník způsobí na bytě škodu. V tomto případě platí, že náklady na opravu hradí sám. Úpravu škody naleznete v občanském zákoníku. Vhodné je ale podobné situace předvídat a mít sjednáno pojištění

Vhodné je pojištění domácnosti, nájemník by měl mít také sjednáno pojištění odpovědnosti v běžném občanském životě – to pokrývá situace, kdy nájemník poškodí nejen váš byt, ale byt souseda – např. přetečenou vanou. 

 

Pračka, lednička nebo gauč: má nájemník nárok na výměnu? 

Co když se pokazí třeba pračka, kterou do bytu dal pronajímatel? Nebo doslouží zánovní gauč, který v bytě zůstal po předešlém nájemníkovi? Má nájemník nárok na výměnu? Odpovědi hledejte v nájemní smlouvě: zde by mělo být přesně vymezeno nejen, co patří k vybavení bytu, ale také, zda je to součástí nájmu

Předměty, které nejsou definovány jako součást nájmu, jsou pronajímatelem přenechány zdarma k užívání, a není jeho povinností zajišťovat opravy, nebo dokonce nakupovat nové vybavení. 

 

Vše je vhodné dohodnout ve smlouvě: základem je předávací protokol

Pokud chcete mít jasno v tom, kdo hradí opravy ve vašem pronajatém bytě, dohodněte se s nájemníkem předem ve smlouvě. Důležité je však velmi pečlivě popsat stav bytu při předání, včetně vybavení. Ve smlouvě také přesně vymezte, které vybavení je předmětem pronájmu.

 

Tvůj správce – pronájem bytu bez starostí 

Pokud si nejste jistí, jaké služby musíte nájemci poskytovat, můžete pronájem svěřit společnosti Tvůj Správce. Poradíme si s veškerými opravami i nenadálými událostmi. Byt budeme udržovat v perfektním stavu – spokojený budete jak vy, tak nájemce. A ještě vám zbude více času pro sebe – třeba na vyšperkování vlastní domácnosti!

KALKULAČKA VÝNOSŮ Z PRONÁJMU