Rozdíl mezi nájmem a podnájmem

Základní rozdíly mezi nájmem a podnájmem

Možná používáte slovo pronájem. Zákon ho ale nezná. To, co si laik představí pod pojmem pronájem, je obvykle nájem bytu. Ten naleznete v občanském zákoníku v par. 2235 a násl. Nájemce má mnoho práv, včetně nahlášení trvalého bydliště, výpovědní lhůty nebo smlouvy v písemné podobě. Byt pronajímá od vlastníka bytu.

Nájemce pak v některých případech může byt dále pronajímat, byť ho sám nevlastní. Tato situace se nazývá podnájem. Je vhodná zejména v případě, kdy byt pronajímá více lidí (spolubydlení, studentské bydlení). Smlouvu o nájmu uzavře jeden z nich, ostatní s ním uzavřou smlouvu o podnájmu.

Smlouvu o podnájmu upravuje par. 2274 a násl. občanského zákoníku, a to mnohem stručněji než u nájemní smlouvy. Nabízí se tedy úvaha, že podnájemník má mnohem menší práva než nájemce.

Nižší ochrana – mýtus nebo skutečnost?

Na internetu najdete mnoho článků, které vám vysvětlí, že podnájemníka nechrání ustanovení o výpovědní době, ani o kauci. Můžeme se i dočíst, že si může pořídit domácího mazlíčka nebo v bytě kouřit i přes zákaz.

Výklady, se kterými se můžete setkat na internetu, ale opomíjejí jednu skutečnost. Občanský zákoník totiž stanovuje, že v případě absence podrobné úpravy se použije právní úprava užití věci, která je obsahu právního vztahu nejbližší. V tomto případě se tak použije právní úprava nájmu. Podnájemník se tak může domáhat obdobné právní ochrany jako nájemce. Více o ochraně podnájemce se můžete dočíst například na serveru epravo.

Hlavní nevýhoda: podnájem je na nájmu závislý

Zásadní rozdíl však existuje. Smlouva podnájmu je na nájemní smlouvě závislá (jedná se o tzv. adhezní smlouvu). Pokud tedy zanikne nájemní smlouva, zanikne i smlouva o podnájmu. Pokud tedy nájemce dostane výpověď (např. pro neplacení nájmu nebo hrubé porušení svých povinností), musí se obvykle vystěhovat i podnájemce (pokud se s majitelem bytu nedohodne na pronájmu). V případě smlouvy na dobu neurčitou pak pronajímatel nemusí uvádět důvody, po uplynutí výpovědní doby nájem končí.

K podnájmu nepotřebujete souhlas – oznámit ho ale musíte

Pokud nájemce v bytě bydlí, může poskytnout jiné osobě podnájem, aniž by žádal o souhlas pronajímatele (par. 2275 odst. 1 obč. zákoníku). Musí ovšem splnit oznamovací povinnost. Zároveň by neměl překročit limit počtu osob v bytě dle par. 2272. Pokud nového obyvatele bytu neoznámí do dvou měsíců, jedná se o závažné porušení povinnosti a pronajímatel má .

Jiná situace nastane, pokud sám nájemce v bytě trvale nebydlí, ale rozhodne se ho dále „pronajímat“ – přesněji řečeno nabídnout další osobě k podnájmu. V tomto případě je souhlas majitele nezbytný (par. 2275 odst. 1 obč. zákoníku).

Žádost o souhlas s podnájmem musí být:

• písemně
• majitel má jeden měsíc na vyjádření
• pokud se nevyjádří, má se za to, že souhlasí
• výjimkou je situace, kdy je zákaz podnájmu v nájemní smlouvě

Můžu pronajmout svůj družstevní byt?

Jak už víte, bydlení v družstvu má svá specifika. „Koupí družstevního bytu“ se nestáváte jeho vlastníkem, ale vlastníkem podílu v družstvu. Nájemcem jste vy, byt můžete dát pouze do podnájmu. Přitom si dobře prostudujte stanovy družstva, které mohou podnájmy omezit.

Pozor na obcházení práva!

Někteří pronajímatelé zjistili, že podnájemní smlouvy jsou pro ně mnohem výhodnější. Aby mohli vlastní byt dát do podnájmu, uzavřeli fiktivní nájemní smlouvu s příbuzným nebo známým. Pak na základě ní našli pro byt podnájemníka. Chtěli tak dosáhnout nižší úrovně ochrany.

Takové jednání je však obcházením zákona. Smlouvy se posuzují podle jejich obsahu, nikoli názvu (viz par. 555 občanského zákoníku). Pokud tedy ze smlouvy vyplývá, že byla uzavřena jako nájem bytu, bude posuzována jako nájemní smlouva, i kdyby byla nadepsána „podnájemní“.