Nájem, pronájem, podnájem – liší se vůbec nějak? Možná si pomyslíte, že jen slovíčkaříme. Pak se na internetu dočtete, že podnájemní smlouva nechrání stejně jako nájemní. A když se zeptáte právníka? Zjistíte, jak komplikované mohou smlouvy být. Opravdu občanský zákoník nechrání podnájemníka stejně jako nájemce? A kdy si dát pozor na obcházení zákona?
Možná používáte slovo pronájem. Zákon ho ale nezná. To, co si laik představí pod pojmem pronájem, je obvykle nájem bytu. Ten naleznete v občanském zákoníku v par. 2235 a násl. Nájemce má mnoho práv, včetně nahlášení trvalého bydliště, výpovědní lhůty nebo smlouvy v písemné podobě. Byt pronajímá od vlastníka bytu.
Nájemce pak v některých případech může byt dále pronajímat, byť ho sám nevlastní. Tato situace se nazývá podnájem. Je vhodná zejména v případě, kdy byt pronajímá více lidí (spolubydlení, studentské bydlení). Smlouvu o nájmu uzavře jeden z nich, ostatní s ním uzavřou smlouvu o podnájmu.
Smlouvu o podnájmu upravuje par. 2274 a násl. občanského zákoníku, a to mnohem stručněji než u nájemní smlouvy. Nabízí se tedy úvaha, že podnájemník má mnohem menší práva než nájemce.
Na internetu najdete mnoho článků, které vám vysvětlí, že podnájemníka nechrání ustanovení o výpovědní době, ani o kauci. Můžeme se i dočíst, že si může pořídit domácího mazlíčka nebo v bytě kouřit i přes zákaz.
Výklady, se kterými se můžete setkat na internetu, ale opomíjejí jednu skutečnost. Občanský zákoník totiž stanovuje, že v případě absence podrobné úpravy se použije právní úprava užití věci, která je obsahu právního vztahu nejbližší. V tomto případě se tak použije právní úprava nájmu. Podnájemník se tak může domáhat obdobné právní ochrany jako nájemce. Více o ochraně podnájemce se můžete dočíst například na serveru epravo.
Zásadní rozdíl však existuje. Smlouva podnájmu je na nájemní smlouvě závislá (jedná se o tzv. adhezní smlouvu). Pokud tedy zanikne nájemní smlouva, zanikne i smlouva o podnájmu. Pokud tedy nájemce dostane výpověď (např. pro neplacení nájmu nebo hrubé porušení svých povinností), musí se obvykle vystěhovat i podnájemce (pokud se s majitelem bytu nedohodne na pronájmu). V případě smlouvy na dobu neurčitou pak pronajímatel nemusí uvádět důvody, po uplynutí výpovědní doby nájem končí.
Pokud nájemce v bytě bydlí, může poskytnout jiné osobě podnájem, aniž by žádal o souhlas pronajímatele (par. 2275 odst. 1 obč. zákoníku). Musí ovšem splnit oznamovací povinnost. Zároveň by neměl překročit limit počtu osob v bytě dle par. 2272. Pokud nového obyvatele bytu neoznámí do dvou měsíců, jedná se o závažné porušení povinnosti a pronajímatel má .
Jiná situace nastane, pokud sám nájemce v bytě trvale nebydlí, ale rozhodne se ho dále „pronajímat“ – přesněji řečeno nabídnout další osobě k podnájmu. V tomto případě je souhlas majitele nezbytný (par. 2275 odst. 1 obč. zákoníku).
Žádost o souhlas s podnájmem musí být:
Jak už víte, bydlení v družstvu má svá specifika. „Koupí družstevního bytu“ se nestáváte jeho vlastníkem, ale vlastníkem podílu v družstvu. Nájemcem jste vy, byt můžete dát pouze do podnájmu. Přitom si dobře prostudujte stanovy družstva, které mohou podnájmy omezit.
Někteří pronajímatelé zjistili, že podnájemní smlouvy jsou pro ně mnohem výhodnější. Aby mohli vlastní byt dát do podnájmu, uzavřeli fiktivní nájemní smlouvu s příbuzným nebo známým. Pak na základě ní našli pro byt podnájemníka. Chtěli tak dosáhnout nižší úrovně ochrany.
Takové jednání je však obcházením zákona. Smlouvy se posuzují podle jejich obsahu, nikoli názvu (viz par. 555 občanského zákoníku). Pokud tedy ze smlouvy vyplývá, že byla uzavřena jako nájem bytu, bude posuzována jako nájemní smlouva, i kdyby byla nadepsána „podnájemní“.
Nově nás najdete na adrese:
Politických vězňů 1272/21,
110 00 Praha 1 – Nové Město
