12 listopadu, 2021

Soudní vystěhování z bytu: když pronajímatel tahá za kratší konec

Vaše noční můra se zhmotnila. Nájemník neplatič se nechce vystěhovat. Možná vás napadá nějaká pošetilost, jako odpojení elektřiny nebo vystěhování jeho věcí na chodník před dům, ale nedělejte to. Pokud nechcete přijít do křížku s trestním právem, přečtěte si, jak vystěhovat neplatiče a hlavně, jak takovým situacím předcházet. 

Nájemní smlouva skončila: odejděte

Pokud by se k vám nastěhoval cizí člověk bez dovolení, porušil by tak zákon a musel by se okamžitě vystěhovat. Pokud ale skončila nájemní smlouva a nájemníkovi se z vašeho bytu nechce, nic z toho neplatí. Naopak: čeká vás velmi zdlouhavý proces

Pokud nájemník ničí byt nebo neplatí nájem, nezbývá než mu nejprve dát výpověď (jak správně postupovat, se dočtete v našem článku o předčasném ukončení nájemní smlouvy). Nezapomeňte ale, že nájemník má stále nárok na tříměsíční výpovědní dobu. Kromě toho může podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. V případě okamžité výpovědi (např. pokud nezaplatil tři nájmy nebo závažně poškozuje byt), má na vystěhování měsíc. Pak teprve můžete konat. 

Pozor si také dejte na nájem na dobu určitou! Pokud taková nájemní smlouva skončila a vy jste nájemníka nevyzvali, aby se odstěhoval, platí, že nájem byl znovu sjednán na stejnou dobu (více najdete v par. 2285 občanského zákoníku). 

 

Chcete mu prostě vystěhovat věci? Dejte si pozor! 

Všechny lhůty uplynuly a nájemník se ani nehne? Možná teď máte chuť prostě odvézt všechny jeho věci a vyměnit zámky. Ale nájemní vztah není manželství (a i tam byste se dostali do křížku se zákonem). Vystěhování by bylo nezákonné. Nezkoušejte ani odpojovat vodu nebo elektřinu – na to nemáte právo. Můžete se tak dokonce dopustit trestného činu

Jediný správný postup, pokud se nájemník zdráhá vystěhovat dobrovolně, je podání žaloby k soudu. Dobrou zprávou je ale, že už nemusíte hledat nájemníkovi náhradní ubytování, jako tomu bylo dříve. 

 

Soudní vystěhování: jak postupovat

Správný postup je tedy podání žaloby na vystěhování z bytu. Té musí předcházet předžalobní výzva. Samotnou žalobu doporučujeme sepsat s advokátem. Připravte si k ní veškeré důkazy: hlavně nájemní smlouvu, případnou výpověď, urgence, výpisy z účtů, které prokazují, že neplatil nájem, předžalobní výzvu a další možné důkazy. Dejte na radu advokáta. 

Jak dlouho vše trvá? České soudy jsou notoricky přetížené, počítejte řádově spíše s měsíci než s týdny. Nezapomeňte, že nájemník se může i odvolat. K pravomocnému rozsudku pak může vést i několik let trvající cesta. Pokud jste v právu, měl by soud vynést rozsudek o vyklizení bytu k soudem stanovenému datu.  

 

Mám rozsudek: co teď? aneb ve vzduchu visí exekuce

Rozsudek pravomocný a vykonatelný, a nájemník se pořád nechce vystěhovat? Pak nezbývá než se obrátit na exekutora. Toho můžete vybrat dle vlastního uvážení (např. dle referencí o jeho úspěšnosti). Můžete také podat návrh na výkon soudního rozhodnutí k soudu, který stanoví soudního vykonavatele (ten postupuje obdobně jako exekutor, rozdíl je pouze v tom, že je státním úředníkem). 

Exekutor do 15 dnů požádá příslušný soud o pověření. Poté vás do 15 dní informuje o zahájení exekuce, a vašemu nájemníkovi zašle exekuční návrh, kopii exekučního titulu a výzvu k vystěhování. V den exekuce poté vystěhuje nájemníkovy věci a uvolní tak vaši nemovitost. Cena za takovouto exekuci vyklizením se řídí sazebníkem: 10.000 Kč za jednu nemovitost. 

 

Prevence: správná smlouva a prověřený nájemník

Jak vidíte, potýkat se s neplatícím nájemníkem je zdlouhavé, nepříjemné a nákladné. Lepší je proto potížím předcházet. Co byste měli udělat? 

  • Velmi dobře si prověřte nájemníka. 

Spolehlivý nájemník je základ. Prověřte proto v registrech, jestli nájemník není neplatič, vyžádejte si reference. 

  • Uzavřete kvalitní smlouvu na dobu určitou. 

Doporučujeme dobu jednoho roku. Ve smlouvě se zaměřte na porušení smlouvy, sankce a důvody výpovědi. Vhodné je nechat smlouvu sepsat odborníkem. Je to levnější než pozdější soudní spor. 

  • Stanovte ve smlouvě správnou kauci. 

Kauce prověří, zda je nájemník solventní, zda bude pravidelně platit nájem a zda má o byt skutečný zájem. Doporučujeme využít max. zákonnou výši tří nájmů. 

  • Exekuční doložka už nefunguje 

Mnohdy pronajímatelé využívali tzv. doložku přímé vykonatelnosti, která umožňovala exekuci bez předchozího soudu. Doložka byla možná pro smlouvy na dobu určitou a sepisoval ji notář. V nedávné době však Nejvyšší soud rozhodl, že doložka není sama o sobě pro vystěhování dostatečná. 

  • Bonusová rada: vyberte toho nejlepšího nájemníka!

Pokud máte obavu, že při pronájmu šlápnete vedle, zkuste pronájem se správcovskou firmou. 

 

Tvůj správce: pronájem bez starostí 

Pokud svěříte váš byt společnosti Tvůj správce, můžete klidně spát. Staneme se vaším nájemníkem a vy můžete neplatiče a exekuce pustit z hlavy. Budete mít garantovaný nájem, byt v perfektním stavu a více času pro sebe!

KALKULAČKA VÝNOSŮ Z PRONÁJMU