Společné prostory v domě: od balkonu až po atomový kryt

Co všechno jsou společné prostory a komu patří? 

Jako obvykle nejprve nahlédneme do občanského zákoníku. Bez něj to prostě nejde. Aspoň u vlastnického a nájemního bydlení. Takže: 

Společné prostory jsou definovány v par. 1160 jako: 

…alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.

Společnými jsou vždy:

• pozemek, na němž byl dům zřízen, 
• nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, 
• stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, 
• a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. 

To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

Detailní úpravu najdete v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Zde jsou jako společné prostory dále vymezeny například: 

• střecha, schody, vchody, zápraží 
• výtahy ve společných částech 
• balkony 
• okna včetně okenic
• půdy, mandlovny, kočárkárny
• sklepní kóje 
• bazén 
• prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.

Co je společné, patří SVJ? 

Ano, společné prostory svým názvem svádí k tomu, že je považujeme za vlastnictví společenství vlastníků. To ale v podstatě nevlastní nic, jenom spravuje. Společné prostory patří všem vlastníkům, kteří je mají v tzv. podílovém vlastnictví. Drobnost, která se naplno projeví, až když budete byt prodávat. Může vás totiž potrápit předkupní právo (od roku 2020 však bylo silně omezeno prakticky jen na případy dědění).

Balkon ve výhradním užívání 

Víte, že balkon není váš? Nebojte, nemusíte ho sdílet s ostatními sousedy. Na návštěvu můžou přijít jen tehdy, když je pozvete. Přesto ale nepatří jen vám. Je součástí společných prostor, které máte ve výhradním užívání. Nesdílíte ho tedy s ostatními, nemůžete si ho ale libovolně upravovat, nebo ho dokonce odstranit. A naopak, pokud bude potřebovat opravu, bude se financovat z fondu oprav a budou se na ní podílet všichni vlastníci. Podobný režim mají třeba okna, garážová stání nebo sklepní kóje. 

Zapisovat společné prostory do katastru nemovitostí? 

Víte, které společné prostory využíváte vy? Napoví vám prohlášení vlastníka. Tím se dům rozdělil na jednotlivé bytové jednotky a vymezily se společné prostory. Prohlášení se zapisuje do katastru nemovitostí. 

Při vymezení společných prostor musí prohlášení vycházet z občanského zákoníku. Prostory v něm uvedené není možné převést do výlučného vlastnictví. Je však možné vymezit jako společné i další prostory, které v něm nebo vyhlášce nejsou uvedeny. 

Práva a povinnosti 

Vlastníci bytových jednotek mají právo využívat i společné části. Nesmí přitom toto užívání ztěžovat ostatním – třeba tím, že si je neoprávněně zaberou, upraví je nebo poškodí. Rekonstrukci společných prostor pak prování společenství vlastníků jednotek z fondu oprav. 

Společné prostory a pronájem bytu 

Vlastník jednotky odpovídá za chování svých nájemců. Tak praví par. 1176 občanského zákoníku. Nájemníci, ale třeba i vaše návštěva, by se měly chovat v souladu s pravidly pro správu domu a pravidly pro užívání společných částí domu. Pokud svým chováním způsobí škodu, hradí ji vlastník. Ten je pak oprávněn ji vymáhat po svých nájemcích (případně návštěvě). 

Nevíte, jak na společné prostory? Tvůj Správce si poradí

Možná právě chcete pronajímat byt a přemýšlíte, jak je to s garáží nebo sklepní kójí, a jak budou vaši budoucí nájemci dodržovat domovní řád. Pokud chcete pronájem bez starostí, svěřte ho společnosti Tvůj Správce. Společné prostory jsou pro nás hračka. Vše upravíme v nájemní smlouvě, o váš byt se postaráme jako o vlastní, a hlavně – garantujeme nájem. Vám zbyde více času pro sebe – třeba se můžete začít do prohlášení a zjistit, jestli je v domě atomový kryt.