Jak na zvýšení nájemného: několik rad a tip navíc

Proč nájem zvýšit? Důvodem jsou rostoucí ceny i zhodnocení nemovitosti

Kdy jindy, než letos? Tento rok byl v mnohém výjimečný: dvouciferná inflace, dramaticky rostoucí ceny energií, zvyšující se zájem o nájemní bydlení. Úprava nájemného představuje nejen logický, ale také nutný krok, aby pronajímatel mohl zaručit kvalitní údržbu bytu a nepronajímal se ztrátou.

Přestože nájemce má ze zákona silnější postavení než pronajímatel, nabízí občanský zákoník několik možností, jak změnit výši nájemného. Věděli jste třeba, že nájemné můžete navýšit v případě, že jste zhodnotili byt jeho rekonstruováním? Pro podrobnosti nahlédněte do občanského zákoníku. Pročtěte si zejména část Nájemné a jiné platby (par. 2246 a násl.).

Kdy tedy může pronajímatel zvýšit nájemné? Ukážeme si následující situace:

🏠smlouva na dobu určitou

🏠zvýšení nájmu je dohodnuto ve smlouvě fixní částkou

🏠 zvýšení nájmu je dohodnuto ve smlouvě inflační doložkou

🏠smlouva bez ustanovení o zvýšení nájmu

🏠zvýšení nájmu po renovaci bytu

Smlouva na dobu určitou dává prostor k vyjednávání

Optimální situace. Před ukončením nájemní smlouvy můžete začít vyjednávat o jejím prodloužení a nové výši pronájmu. Nejste přitom svázáni žádnými limity: jednání probíhá obdobně jako při uzavření nové smlouvy. Nájemce samozřejmě také může navrhnout snížení nájemného – jedná se ostatně o smluvní vztah založený na dohodě stran.

S inflační doložkou zvýšíte nájem jednou ročně

Zvýšení nájemného o inflaci můžete zahrnout přímo do nájemní smlouvy. Inflační doložka – jak se tomuto ustanovení říká – má však svá pravidla. Zejména musí stanovit, o jakou inflaci bude nájemné zvyšováno. Třeba odkazem na jeden z indexů spotřebitelských cen, které vyhlašuje Český statistický úřad. Zvýšení nájmu takto může pronajímatel provést pouze jednou ročně.

Co v inflační doložce nesmí chybět:

• datum, ke kterému dochází ke zvýšení
• přesné vymezení, jak bude inflace určena – např. odkaz na konkrétní index spotřebitelských cen

Nájemné se takto zvyšuje automaticky – nájemce nemusíte informovat. Přesto radíme – dejte mu vědět. Předejdete možným nedorozuměním.

Zvýšení nájmu můžete dohodnout fixní částkou

Kromě inflační doložky můžete ve smlouvě stanovit, že se nájemné bude každoročně navyšovat o fixní částku. Tu můžete vyjádřit částkou v korunách nebo v procentech. Tuto možnost stanovuje par. 2248 občanského zákoníku. Opět platí, že takto se nájemné zvyšuje max. jednou ročně, a nájemce nemusíte informovat. Takto stanovené zvyšování nájmu má jednu podstatnou nevýhodu – neumí reagovat na aktuální změny trhu.

Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného: max. o 20 % za 3 roky

Ve smlouvě jste se na zvýšení nájmu nedohodli? Nevadí. Pronajímatel může nájemci navrhnout zvýšení nájmu, aby jej dorovnal do výše obvyklé v daném místě (par. 2249 občanského zákoníku). Zvýšení má ale několik pravidel:

• může proběhnout pouze jednou za 12 měsíců
• navýšení za poslední tři roky nesmí přesáhnout 20 %
• nesmí přesáhnout výši nájemného obvyklou v daném místě (podrobnosti stanovuje nařízení vlády)
• musí mít písemnou formu

Podle nás nejvíce komplikovaná možnost navýšení. Nájemce má 2 měsíce na to, aby na zvýšení reagoval. Pokud nesouhlasí, může se pronajímatel obrátit na soud.

Po rekonstrukci bytu rekonstruujte i výši nájemného

Investovali jste do bytu? V případě rekonstrukce bytu nebo domu máte podle par. 2250 občanského zákoníku nárok na navýšení nájemného. Ovšem pozor – opět za stanovených pravidel:

• stavební úpravy musejí buďto zlepšit užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mít za následek trvalé úspory energie nebo vody
• navýšit můžete pouze o 10 % účelně vynaložených nákladů ročně, pokud se s nájemcem dohodne
• ovšem pouze 3,5 % účelně vynaložených nákladů ročně, pokud nájemce nesouhlasí

Vše domluvte písemně a s nájemcem komunikujte

Jak vidíte, ke zvýšení nájemného může dojít v mnoha situacích. Pro všechny ale platí několik obecných pravidel:

1. Vždy zvýšení sjednávejte písemně. Pečlivě dodržujte ustanovení občanského zákoníku. Pokud si nevíte rady, využijte služeb právníka. Jsou vždy levnější než případné soudní spory.
2. Neřešte vše na poslední chvíli. I nájemce se musí na zvýšení připravit a upravit svoje finanční plánování.
3. Komunikujte. Předejdete tak nedorozuměním. I v případě doložek, které umožňují automatické navýšení, dejte nájemci vědět předem. Pomůžete tak budovat dobré vztahy – a nájemce bude mít čas se na zvýšení připravit.
4. Zvažte, o kolik můžete nájem zvýšit. Lepší je o něco nižší nájemné, ale spolehlivý dlouhodobý nájemce.

Optimální výši nájemného můžete nechat profesionálům

Nevíte si se zvyšováním nájmu rady? Nevíte, o jakou částku nájem zvýšit, abyste neodradili spolehlivého nájemníka? Přijde vám, že počítáním, vyjednáváním a sepisováním doložek ke smlouvě ztratíte spoustu času? Jde to i jinak. Pokud budete pronajímat byt s TvůjSprávce, získáte opravdový pronájem bez starostí. Stanovíme optimální výši nájemného, budeme sledovat vývoj na trhu, a hlavně – garantujeme nájem. Vy máte pronájem bez starostí a více času pro sebe!