Chystá se zvýšení daně z nemovitosti. Porostou nájmy?

Pokladna je prázdná. Kde brát?

Rostoucí státní dluh a napjatý rozpočet nutí vládu hledat rezervy v rozpočtových příjmech. Zatímco u DPH a přímých daní výběr spolu s inflací roste, daň z nemovitosti je stanovena pevnou částkou. Ročně na ní stát vybere okolo 12 mld Kč, její podíl na HDP však klesá. V roce 2021 činil pouhých 0,2 %. Pro samotný stát je výběr této daně ztrátový: daňové příjmy plynou pouze obcím.

Ministr Stajnura proto dospěl k logickému závěru: ODS nechce zvyšovat přímé daně, logicky se tedy nabízí daň z nemovitosti. Zvýšení této daně ostatně už na podzim navrhovala Národní ekonomická rada vlády (NERV). O konečné podobě se nyní diskutuje, možné je i zdvojnásobení daně. Ministr zároveň navrhuje, aby část příjmů plynula nikoli obcím, ale přímo do státního rozpočtu (proti čemuž se již hradil Svaz měst a obcí ČR).

Zdanění nemovitostí je v Česku jedno z nejnižších na světě

Ve srovnání se světem je zdanění nemovitostí v ČR velmi nízké. V USA tato daň představuje 3 % HDP, v Kanadě dokonce 4 %. V Evropské unii patří podle žebříčku OECD mezi státy s nejvyšší daní v poměru k HDP Lucembursko (4 %), Velká Británie (3,8 %) či Francie (3,8 %). V poměru k hodnotě nemovitosti pak daň v ČR činí 0,16 %, což ji řadí opět mezi nejnižší v Evropě. Nižší je pouze v Lucembursku (0,05 %), Švýcarsku (0,11 %) a Rakousku (0,14 %).

Konec investičních nemovitostí a méně prázdných bytů?

Vlastní bydlení pro Čechy představuje jistotu – v porovnání se světem u nás výrazně více bydlíme ve vlastním, než pronajímáme. Existuje však řada drobných investorů, kteří vlastní dva, tři, nebo i více bytů. Berou jejich vlastnictví jako dobrou investici a uchovatele hodnoty. Daňové náklady přitom řešit nemusí. V našich podmínkách mají více starostí s opravami nebo vyplněním daňového přiznání.

Právě proto tolik bytů zůstává prázdných – vlastníky nijak nemotivuje byt využívat. Nízká daň tak představuje jednu z příčin současné bytové krize: mnoho bytů se na nájemní trh prostě nedostane. A pokud se stát bude soustředit pouze na výstavbu, bez dalších reforem, mnoho nových bytů opět zakoupí spekulanti, a zůstanou prázdné. Ozývají se proto i hlasy, aby vlastnění více nemovitostí bylo proporcionálně více zdaněno.

Vyšší daň zdraží pronájmy bytů a postihne „chudé vlastníky“

Vyšší daň ovšem v konečném důsledku zaplatí nájemce. Pronajímatel, kterému se zvýší náklady, logicky přistoupí ke zvýšení nájemného. Zvýšení daně se tak velmi pravděpodobně aspoň částečně promítne do nájemního trhu, na kterém už nyní dochází ke zvyšování nájemného. Na trhu se také objeví větší množství bytů k pronájmu, které doposud ležely ladem.

Daň ovšem může postihnout i tzv. chudé vlastníky. Důchodce, kteří na vesnici vlastní domeček, ale mnohdy už jim nezbývá dostatek prostředků na jeho opravy. Vyšší daň by po ně mohla být likvidační. Z politického pohledu se jedná o velmi odvážný krok – zejména ve státě, kde nějakou nemovitost vlastní 80 % populace. Pravděpodobně tedy konečná podoba zdanění nemovitostí bude kompromisem, který zvýhodní obyvatele menších měst. Jednou z možností je odvození daně od tržní hodnoty nemovitosti.

Trest za majetek, nebo poplatek za zvýšení tržní hodnoty nemovitosti?

Sám ministr Stanjura ještě nedávno považoval vyšší zdanění nemovitostí za jakýsi „trest za vlastnictví“. Je tomu ale skutečně tak? Daňový příjem, který v současné době plyne ze 100 % obcím, umožňuje financovat infrastrukturu. Investovat do lepších komunikací, parkovacích stání, zeleně, dopravní dostupnosti. V mnoha ohledech totiž při koupi nemovitosti neplatíte za cihly: platíte za prestižní adresu, dobré místo pro život, kvalitní školy. Dům na Bertramce a Bruntále, i když budou zcela totožné, mají naprosto jinou hodnotu.

Troufne si vláda na zvýšení?

Někteří ekonomové a experti na realitní trh navrhují dokonce razantnější zvýšení daně (dokonce až na 25násobek). Už nyní však můžeme předpokládat, že k takto razantnímu zvýšení nedojde. Ostatně – zvednou ruce pro zvýšení daně poslanci, z nichž většina vlastní byt a někteří i rekreační nemovitost? Už nyní proti změnám protestuje Svaz měst a obcí, a běžní občané informace o navyšování daní nesou velmi nelibě. V ČR zůstává vlastnictví svaté – a zdanění je považováno za zásah do majetku. Zda ovšem tento přístup prospívá místnímu trhu s nemovitostmi, je již jiná otázka.