Hypotéka. Dobrý sluha, nebo zlý pán?
Řešíte hypotéku nebo o ní uvažujete? Pak byste měli vědět, na co se připravit a co po vás bude banka chtít. Probereme i vývoj cen hypoték v posledních letech a jejich aktuální cenu a vysvětlíme si rozdíl mezi běžnou hypotékou a investičním úvěrem.
Hypotéka pro každého? Teď už ne
Roky 2017 a 2018 byly z hlediska hypoték dosti zásadní. Ze strany ČNB totiž došlo k výraznému zpřísnění pravidel k jejich dosažení.
V první řadě došlo k úplnému omezení tzv. 100% hypoték. Dnes už dostanete hypotéku max. do výše 90 % hodnoty nemovitosti. Toto platí od dubna 2017.
V roce 2018 došlo k dalšímu zpřísňování. Jednak celková výše dluhu nesmí překročit 9 násobek ročního čistého příjmu a žadatel by měl také na umoření dluhu vynaložit maximálně 45 % měsíčního čistého příjmu.
Dlouhá cesta k vysněnému cíli
Kolečko vyřizování před konečným schválením hypotéky může být a bývá spíš pořádným a dlouhým kolem.
Co tedy musí být připraveno předem a jaké podmínky musí být splněny?
1. Věková hranice
Banky půjčí peníze jen pracujícím osobám starším 18 let a mladším 65 let (výjimečně do 70 let věku).
2. Občanství
Pokud jste občanem ČR, pak nemáte s tímto bodem problém. U cizinců je to ale složitější. Pokud se jedná o občana EU, je vyžadován alespoň přechodný pobyt. Ostatní cizinci musí mít buďto trvalý pobyt nebo české občanství. Jiná možnost není.
3. Doklady o příjmech a výdajích
Banky poměrně přísně zjišťují, zda budete schopni hypotéku splácet či nikoliv.
Je potřeba dodat potvrzení zaměstnavatele o vašich příjmech za poslední rok a půl. Dokument zpravidla nesmí být starší než jeden měsíc. Brigády a přivýdělky banku nezajímají.
U podnikatelů je potřeba předložit přiznání k dani z příjmů potvrzené finančním úřadem za poslední dva roky. Dále dokumenty o dalších půjčkách, leasingu či jiných finančních pohledávkách.
4. Registr dlužníků
Jak bylo řečeno výše – dlužíte někde? Máte problém. Banka vám s největší pravděpodobností peníze nepůjčí. Některé banky u méně významných pohledávek přimhouří oko, ale zvýší vám za to úrok.
5. Oprávnění k podnikání
Podnikatelé a živnostníci musí bance předložit živnostenský list nebo výpis z obchodního rejstříku.
Konec levného bydlení? Není to tak horké
V posledním desetiletí byly hypotéky nejlevnější na konci roku 2016, kdy průměrná úroková sazba dosahovala hodnoty 1,77 %. Tento rok můžeme obecně považovat za rekordní. Úrokové sazby byly na minimu a lidé se do bank jen hrnuli. Bylo sjednáno celkem 114 550 hypotečních úvěrů, což bylo nejvíce od roku 2003. Celkově si lidé v roce 2016 půjčili od bank rekordních 225,809 miliard korun.
Dnes už je situace horší, byť 10 až 15% úroky z devadesátých let i dnes působí jako sci-fi.
V posledních 15 letech byly nejvyšší úrokové sazby v srpnu roku 2008 – 5,82 %. Z tohoto úhlu pohledu není dnešní situace zdaleka tak špatná, jak by se mohlo zdát.
V lednu 2019 překročila úroková sazba podle dat FINCENTRA, které se sledováním sazeb dlouhodobě věnuje, hranici 3 %. Zájem o hypotéky je zároveň nejnižší za posledních 5 let. To je ale dáno především tím, že na ně dosáhne díky intervencím ČNB méně lidí, jak jsme psali výše.
Podle analytiků nás přesto žádné raketové narůstání úrokových sazeb nečeká. Hodnoty by se měly zvyšovat jen velmi pozvolně. Není tedy důvod k panice a koupi nemovitosti byste si měli dobře rozmyslet a jen kvůli zvyšování sazeb ji zbytečně neuspěchat.
Investiční úvěr vs. běžná hypotéka
Investiční úvěr je klasická bankovní půjčka na financování investic. Banka vám půjčuje peníze na určitý podnikatelský záměr. Většinou je potřeba doložit studii proveditelnosti, vaši bonitu a finanční historii.
Jak je to ovšem u podnikání ve vztahu ke klasické hypotéce? Můžu např. pronajímat nemovitost zatíženou splácením běžné hypotéky?
V zásadě ano.
Jen je potřeba dát si pozor na přesné znění hypoteční smlouvy. Některé banky tam mohou mít uvedeny podmínky, za jakých lze takovouto činnost provádět.
Poměrně často se můžete u běžné hypoteční smlouvy setkat s podmínkami, kdy můžete nemovitost zakoupenou na hypotéku užívat pouze k osobní potřebě, tedy v ní buď musíte bydlet vy sami, či vaši blízcí příbuzní. Pokud budete chtít nemovitost během splácení pronajímat, tak tento typ úvěru dnes banky nazývají hypotéka na pronájem a obvykle se zde vyskytuje vyšší úroková míra než u běžné hypotéky.
Některé banky Vám ale poskytnou běžnou hypotéku za účelem pronájmu dané nemovitosti, když se jim to zdá reálné a životaschopné.
Tím, že vám na nemovitost banka půjčila peníze je v podstatě v jejím zájmu, aby ona nemovitost neztrácela na hodnotě. Znehodnocením předmětu zástavy by docházelo ke znehodnocování a snižování zajištění hypotečního úvěru.
Pokud by se tedy nemovitost dostala např. vlivem nezodpovědného nájemníka do špatného technického stavu, byli byste ztratní nejen vy, jakožto vlastník. Došlo by i k poškození práv banky, jakožto věřitele.
Proto si toto banky hlídají tím, že ve smlouvě uvedou podmínku pronájmu pouze na dobu určitou (někdy i s uvedením konkrétní doby, např. 1 rok). Většinou vás taky smluvně zavážou k pravidelným kontrolám nemovitosti a zabránění jejího případného poškození.
Předchozí článek