28 února, 2021

Pandemické sousedské vztahy – když vás soused obtěžuje

Doma na homeoffice, s manželem a dětmi, máme nervy napjaté k prasknutí. Najednou všechno víc vnímáme: cigaretový kouř valící se ze sousedovic okna, další nepovedenou hodinu houslí v bytě pod námi, rytmické polední klepání řízků, při kterém se chvěje váš křišťálový lustr, i pronikavou sladce exotickou vůni z vietnamského bistra v přízemí domu. Stačí jedna drobná jiskra a hádka je na střeše.

O to nepříjemnější je, pokud jako pronajímatel zjistíte, že se tak chová ve vašem bytě nájemce, nebo že je naopak nájemce nešťastný z příliš hlučných sousedů. Jako vlastníku vám jistě na dobrých sousedských vztazích záleží. Jak situaci řešit?

Nepřiměřené obtěžování sousedů – imise

Listina základních práv a svobod nám říká, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů) v par. 1013 hovoří o tzv. imisích.

Co jsou to imise? Jde o všechno, co vniká k sousedovi a podstatně omezuje užívání jeho bytu nebo jiné nemovitosti. Může se přitom jednat o odpad, vodu, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy, ale i další účinky (zákon uvádí pouze příklady).

Přímé imise, tedy případ, kdy záměrně přivádíte k sousedovi kouř nebo mu sypete prach do okna, zákon zakazuje. Vás ale rozhodně spíše zajímají nepřímé imise, tedy vše (zpěv, vaření, chůze, koupel), co působí, že k sousedovi imise unikají. Zákon je zakazuje, pokud k sousedovi vnikají v míře nepřiměřené místním poměrům.

Kdy je obtěžování sousedů za hranou?

Důležité je pro nás spojení „nepřiměřené místním poměrům“. Pokud takhle soused klepe řízky každou neděli okolo poledne, jsou pravděpodobně přiměřené poměrům v bytovém domě (ostatně nedělní řízek je česká tradice). Pokud by se ale rytmické klepání rozléhalo po celém domě každý den v pět ráno, bylo by nejen nepřiměřené, ale také by porušovalo noční klid.

Při posuzování se bere v úvahu obvyklá situace v běžných bytových domech. Pokud ve vašem domě je hlučných sousedů víc, neznamená to, že musí ostatní trpět zvýšený hluk. Posouzení je pak vždy individuální: záleží na délce obtěžování, na četnosti, intenzitě, a také na denní době. Jak tedy řešit situaci, kdy hlučný soused v domě „působí imise nepřiměřené místním poměrům“?

Žaloba jako poslední možnost

Hodně sporů vzniká nedorozuměním. Na prvním místě si se sousedem promluvte. Někdy si opravdu neuvědomuje, že někoho ruší. Třeba špatně slyší, nebo mu nedochází, jak nelibozvučné jsou jeho každodenní lekce na lesní roh. Pokud domluva nepomůže, je možné se obrátit na bytové družstvo, případně společenství vlastníků. Bytové družstvo je dokonce oprávněno v určitých případech svého člena vyloučit.

Poslední možností, která by měla být jen krajním případem, je podání žaloby k soudu. Jde o poslední možnost, protože téměř určitě natrvalo poškodí sousedské vztahy. Žalobu může podat jak vlastník, tak nájemce, kterého chování souseda obtěžuje. Soud pak může přikázat, aby se soused svého chování zdržel, případně nahradil způsobenou újmu.

Pokud nájemník ruší noční klid, je možné problém řešit také s městkou nebo státní policií. Dopouští se tím totiž přestupku, za který mu policie může udělit blokovou pokutu (případně řešit případ domluvou).

Pronájem bytu bez starostí

Pokud se podobným peripetiím chcete vyhnout a klidně spát, můžete bez obav svěřit váš byt společnosti Tvůj správce. Vezmeme na sebe veškerá rizika. Vyřešíme za vás třeba i příliš hlučného nájemníka. A vy budete mít garantovaný nájem, klidné spaní a více času pro sebe – třeba na lekce lesního rohu. Ale pozor na noční klid!

KALKULAČKA VÝNOSŮ Z PRONÁJMU