Nájemní smlouva



Uzavřít smlouvu na dobu určitou, či neurčitou?


Autor:

Václav

           

Přidáno:

12.4.2019



Poradíme, jak nešlápnout vedle

Pokud jste někdy pronajímali byt, určitě jste řešili otázku, zda uzavřít s nájemníkem smlouvu na dobu určitou či neurčitou. Jaké jsou výhody či úskalí těchto dvou variant? Za jakých podmínek je možné ukončit nájem před uplynutím sjednané doby pronájmu? A stojí české zákony více na straně pronajímatele nebo spíše chrání práva nájemníků?

Chce nájemce odejít? Může téměř kdykoliv

Ve vztahu pronajímatel – nájemce chápe zákon stranu nájemce jako tu slabší. Proto většinou stojí na jeho straně a pravomoci pronajímatele jsou v oblasti předčasné výpovědi nájmu poměrně omezené.

U smlouvy na dobu neurčitou může nájemce ukončit nájem kdykoliv (bez uvedení důvodu), pokud dodrží zákonem stanovenou tříměsíční výpovědní lhůtu.

U smlouvy na dobu určitou to je ale složitější i pro nájemce. V tomto případě může nájemce smlouvu vypovědět pouze v případě, kdy se okolnosti změní natolik, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Těmito okolnostmi může být např. podstatná změna místa zaměstnání nebo změna sociální situace nájemce (k horšímu i k lepšímu).

Přestal nájemce platit? Rozlučte se s ním

Pronajímatel může smlouvu vypovědět jen z důvodů uvedených v (§ 2288) občanského zákoníku.

Pokud chce pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu, musí to vždy udělat písemně a výpověď musí splňovat zákonem stanovené náležitosti (toto platí i pro výpověď ze strany nájemce) Především musí být uveden přesný důvod výpovědi.

Zákonné důvody pro okamžitou výpověď nájmu ze strany pronajímatele, tj. výpověď bez výpovědní doby, jsou shodné pro smlouvu na dobu určitou i neurčitou. Nájem skončí v takovém případě dnem, ve kterém výpověď dojde nájemci.

Kdy tedy může pronajímatel smlouvu vypovědět s okamžitou platností (bez výpovědní doby)?

  1. Pokud nájemce hrubě porušil podmínky obsažené ve smlouvě
  2. alespoň tři měsíce neplatí nájem a náklady na služby v plné výši, přičemž měsíce, za které nebylo nájemné zaplaceno, nemusí jít po sobě. (Je nevýznamné, zda nájemce nezaplatil část nájemného, nebo část zálohy na služby. Podstatné je to, že nezaplatil za daný měsíc v plné výši částku ve výši součtu nájemného a zálohy na služby.)
  3. závažně či nenapravitelně ničí byt nebo dům
  4. užívá byt neoprávněně jiným způsobem, než bylo ujednáno

Nerovný souboj

I když zákon v určitých (výše uvedených) případech umožňuje „okamžitou“ výpověď, pronajímatel má i tak povinnost ještě před podáním výpovědi nájemce vyzvat, aby své chování v přiměřené době napravil. Pokud tak písemně neučiní, není výpověď platná.

A tím to nekončí. Nájemce má také zákonem stanovenou měsíční lhůtu na odevzdání bytu, počítanou ode dne skončení nájmu. (Do doby, než byt odevzdá, je povinen pronajímateli platit náhradu ve výši ujednaného nájemného).

Výpověď s tříměsíční lhůtou

Existují také zákonné důvody, kdy pronajímatel může smlouvu na dobu určitou i neurčitou ukončit s tříměsíční výpovědní lhůtou. K tomuto kroku má právo:
  1. Pokud nájemce hrubě porušil podmínky obsažené ve smlouvě
  2. Pokud je nájemce odsouzen za trestný čin spáchaný na pronajímateli, osobě bydlící v domě, kde je nájemcův byt, či majetku v tomto domě
  3. Pokud z důvodu úprav ve veřejném zájmu musí být byt vyklizen a nebude možné jej dále užívat
  4. V případě dalších podobně závažných důvodů pro vypovězení nájmu
  5. Pokud majitel potřebuje byt k osobnímu užívání či užívání bytu jeho manželkou/manželem, anebo rodinným příslušníkem

Ukončení nájmu dohodou

U smlouvy na dobu určitou se předpokládá, že nájemní vztah skončí s uplynutím doby uvedené ve smlouvě. Dohodou jde samozřejmě ukončit i nájem na dobu neurčitou. Pronajímatel se ale s nájemcem může kdykoliv dohodnout na dřívějším ukončení nájmu. Tato možnost může být i přímo uvedena ve smlouvě.

Tady je ale potřeba dát si pozor, nájem bytu z důvodu ochrany nájemce před ztrátou bydlení může pronajímatel vypovědět jen ze zákonných důvodů. Jakékoli smluvní ujednání rozšiřující výpovědní důvody pro pronajímatele, stejně tak jako dohoda o možnosti výpovědi bez udání důvodů, by bylo podle § 2235 odst. 1 nicotným ujednáním, tzn. k takovému ujednání by se nepřihlíželo.

Naopak smluvní odchylky od zákona ve prospěch nájemce možné jsou. Příkladem může být ujednání, kterým se pronajímatel zaváže provádět a hradit i drobné opravy v bytě (viz § 2257 odst. 2).)

Výpověď smlouvy na dobu neurčitou

Smlouva na dobu neurčitou je pro pronajímatele vždy dosti svazující.

Pokud by potřeboval nájemci smlouvu vypovědět, může tak učinit buďto „okamžitě“ z výše uvedených závažných důvodů nebo s tříměsíční výpovědní lhůtou za těchto podmínek:
  1. Byt má být užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství nebo bylo toto již rozvedeno
  2. Pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni
Ke všem výpovědím ze strany pronajímatele navíc platí:

Pronajímatel je povinen ve výpovědi z nájmu bytu uvést výpovědní důvod a poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

Důvěřuj, ale prověřuj

Z toho, co jsme si řekli, jasně vyplývá, že uzavírat s neznámým nájemníkem smlouvu na dobu neurčitou je poměrně riskantní.

Doporučujeme vždy nejdříve uzavřít smlouvu na dobu určitou a nájemníka si „otestovat“. Typicky je to na období 1 roku.

Pokud se obě strany dohodnou, že chtějí v nájmu pokračovat, stačí sepsat krátký písemný dodatek.


Chcete svůj byt pronajímat bez starostí a mít opravdu garantované nájemné?
Prohlédněte si naše stránky, zdarma si u nás naceňte nájemné za svůj byt, či rovnou kontaktujte jednoho z našich obchodních zástupců.

Kolik můj byt vydělá?

Vyplňte formulář a my se vám obratem ozveme s přesnou kalkulací. S námi vyděláte.