Uzavřít smlouvu na dobu určitou, či neurčitou?

Vezměte si k ruce občanský zákoník

Smlouvu o nájmu bytu upravuje občanský zákoník, par. 2235 a následující (zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu). V případě rozhodování mezi smlouvou na dobu určitou nebo neurčitou nás zejména zajímá, zda a za jakých podmínek smlouvu můžete ukončit. Pravidla jsou přitom rozdílná pro nájemce a pronajímatele.

Občanský zákoník umožňuje u nájemní smlouvy jednak její výpověď, u které platí zákonná výpovědní lhůta, v případě závažného porušení smlouvy je možné její okamžité zrušení. Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva je součástí soukromého práva, je také možná dohoda stran.

 

Ochrana slabší strany: výpověď smlouvy je jednodušší pro nájemce

Ve vztahu pronajímatel – nájemce chápe zákonodárce nájemce jako slabší stranu. Má tedy v případě předčasného ukončení nájemního vztahu více možností než pronajímatel. V případě smlouvy na dobu neurčitou ji může ukončit kdykoliv bez uvedení důvodu. Platí však zákonná tříměsíční výpovědní lhůta.

V případě smlouvy na dobu určitou je výpovědní doba rovněž tříměsíční. Nájemce však může smlouvu vypovědět pouze v případě, kdy se okolnosti změní natolik, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Příkladem může být získání pracovního místa v jiném městě nebo zhoršení zdravotního stavu nájemce.

 

Výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele: pouze ze zákonných důvodů

Nájemní smlouvu na dobu určitou i neurčitou může pronajímatel ukončit pouze ze zákonných důvodů, které naleznete v par. 2288 občanského zákoníku. Platí přitom rovněž tříměsíční výpovědní lhůta. Mezi tyto důvody patří:

1. a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. provádění rozsáhlejších oprav bez souhlasu pronajímatele, neoznámení vady, která poškozuje byt, nebo přenechání bytu do podnájmu, aniž by v něm nájemce sám bydlel).
2. b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
3. c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
4. d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (toto ustanovení je potřeba uplatňovat restriktivně; příkladem je závažné porušování dobrých mravů nebo rozsáhlou rekonstrukci, která znemožní užívání bytu).

 

Výpověď smlouvy na dobu neurčitou: další zákonné důvody pronajímatele

V případě nájemní smlouvy na dobu určitou zákon stanovuje další důvody, pro které ji pronajímatel může vypovědět. Opět platí tříměsíční výpovědní lhůta.

1. Byt má být užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství nebo bylo toto již rozvedeno
2. Pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni

 

Jak správně podat výpověď?

Zákon pro výpověď nájemní smlouvy písemnou formu. Jak pro pronajímatele, tak pro nájemce platí zákonné náležitosti, zejména dostatečně přesné určení stran a důvod výpovědi (pokud není oprávněn podat výpověď bez udání důvodu).

Pronajímatel kromě toho má vůči nájemci informační povinnost. Ve výpovědi musí uvést výpovědní důvod a poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Vždy je vhodnější se v této situaci poradit s právníkem, vyhnete se případným chybám a nedorozuměním.

 

Hrubé porušení povinností nájemcem: okamžitá výpověď z bytu jako řešení

A co v situaci, kdy nájemce neplatí nájemné nebo byt demoluje? V takovém případě je možné uplatnit par. 2291 občanského zákoníku, který umožňuje okamžitou výpověď z bytu, pokud nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Toto ustanovení platí stejně pro smlouvu na dobu určitou i neurčitou. 

Zákon přitom uvádí příklady takového jednání. Nejčastějším je nezaplacení nájemného a nákladů na služby za období tří měsíců. Mezi další důvody, které zákon uvádí jako příklady, patří:

• poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
• způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí
• nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Okamžitá výpověď z nájmu – jak postupovat

Před podáním okamžité výpovědi má pronajímatel povinnost nájemce písemně vyzvat, aby své chování v přiměřené době napravil. Pokud tak neučiní, není výpověď platná. Nájemní smlouva skončí dnem, ve kterém výpověď dojde nájemci.

Nájemce má posléze měsíční lhůtu na odevzdání bytu, počítanou ode dne skončení nájmu. (Do doby, než byt odevzdá, je povinen pronajímateli platit náhradu ve výši ujednaného nájemného).

 

Ukončení nájmu dohodou

Občanský zákoník u smluvních vztahů obecně umožňuje jejich ukončení dohodou stran (které je někdy laiky nepřesně pojmenováno jako výpověď nájemní smlouvy dohodou). V případě nájmu je nutné dohodu uzavřít písemně (stejně jako původní smlouvu). V dohodě nezapomeňte uvést strany, nemovitost, které se týká, a předmět dohody (ukončení nájmu). Dále byste měli uvést, k jakému datu smlouvu ukončujete a jak vyrovnáte vzájemné závazky.

 

Jak tedy uzavřít nájemní smlouvu?

Vzhledem k podmínkám zrušení nájmu je pro pronajímatele výhodnější uzavřít smlouvu na dobu určitou. Doporučujeme při prvním nájmu uzavřít smlouvu na jeden rok. Pokud budete s průběhem nájmu spokojení, můžete dodatkem smlouvu prodloužit. Nezapomeňte na ustanovení zákona, které uvádí, že v případě, že nájemce po skončení nájemní smlouvy užívá dále byt aspoň po dobu tří měsíců, nájemní smlouva se automaticky prodlužuje na totožnou dobu.

Pokud vám smluvní starosti přijdou příliš komplikované, můžete svěřit váš pronájem správcovské společnosti. Tvůj správce umí vyřešit všechna úskalí nájemní smlouvy, a ještě mnohem víc! Stane se vaším nájemníkem, vyřeší opravy a údržbu bytu, umí si poradit i s nestandardními požadavky, a vy tak máte pronájem bytu bez starostí.