Zatočte s neplatiči a potížisty. Jak na neprůstřelnou nájemní smlouvu?

Představte si, že chcete pronajmout byt. Například v Praze. Pravděpodobně za účelem výdělku. Na internetu si stáhnete zdarma vzor smlouvy, s nájemníky ji podepíšete a získáte kauci. Těšíte se, že máte po starostech…

Zatím vše vypadá bez náznaku problému.

Jenže po měsíci zjistíte, že se nájemníci zpožďují s placením. Pak přestanou platit úplně. Vrásky přibývají, ale vystěhovat je není možné. Blokují vám byt, který by jinak vydělával…

Tento katastrofický scénář vám nepřejeme, ale děje se. Jedním z důvodů je, že se pronajímatelé často dopouštějí řady zbytečných chyb při sepisování nájemní smlouvy. Pouze okopírovat vzorovou nájemní smlouvu nestačí. Poskytuje jen nutný základ, který má spousty nedostatků.

Ze špatně uzavřené nájemní smlouvy vyplývají různé právní problémy, ať už jde o vymahatelnost či zajištění plnění nároků.

Co by tedy měla obsahovat dobrá nájemní smlouva?

Obecné náležitosti, které vám dodají jistotu

Vždy v písemné formě – stanovuje to zákon

Když si například od někoho pronajímáte auto, můžete smlouvu klidně uzavřít ústně. Nájemní smlouva však patří mezi ten typ smluv, které musíte podle zákona uzavřít v písemné formě.

Údaje o obou stranách. Občanský průkaz pro ověření

Každá smlouva má dvě strany a v té nájemní musí být informace o nájemci i pronajímateli: Jméno a příjmení, trvalé bydliště, rodné číslo (nebo datum narození).

Doporučujeme uvést i číslo občanského průkazu. Ověříte si totožnost a v případě potíží máte na papíře všechny důležité údaje.

Přesné vymezení předmětu smlouvy

Pronajímáte byt včetně gauče, skříní a manželské postele v ložnici? Chcete, aby vybavení po vystěhování v nemovitosti zůstalo? Konkrétní vymezení předmětu nájemní smlouvy vám zaručuje, že vše bude přesně podle vašich představ. Ať už se jedná o nábytek, nebo o povinnou údržbu.

Nebojte se být konkrétní. Vždyť jde o váš majetek a jakékoliv znehodnocení, které není ošetřeno ve smlouvě, je již pouze vaše starost.

Výše nájemného. To je to, oč tu běží

Zákonné ustanovení vyžaduje, aby si smluvní strany sjednaly nájemné pevnou částkou. Pokud tak neučiníte, má nájemce povinnost platit nájemné ve výši obvyklé. No jo, ale co to je taková “obvyklá výše”?

Je to tolik, co nájemci zbude na konci měsíce v kapse? Pokud si částku jednoznačně nestanovíte, necháte výši nájemného na okolnostech, které nemůžete ovlivnit. A to nechcete.

Co když potřebujete nájemné zvýšit?

Pokračujte ve čtení, protože i toho lze při pronájmu bytu dosáhnout.

Náležitosti, které vám dopřejí klidný spánek

Kauce – až šestinásobek měsíčního nájemného

Jako pronajímatelé nesete riziko, že vám nájemce nemusí zrovna poctivě platit, nebo že byt během pár měsíců poničí. Proto vám občanský zákoník umožňuje požadovat peněžitou částku, kterou se můžete “krýt”. Tato peněžitá záruka se nazývá jistota, ale lidově se jí říká kauce. A je to jedna z nejsilnějších pák, která hne s podvodníky a nepoctivými nájemníky.

Kauci můžete použít na dlužné nájemné či na náhradu škody při skončení nájmu. Nepotřebujete k tomu soudní rozhodnutí, ani písemné uznání dluhu nájemcem.

Kauci předem vám navíc “na stůl” nepoloží jenom tak někdo, u kterého byste později čekali problémy s vystěhováním či neplacením.

Obvyklá výše kauce se ale pohybuje kolem 1 až 2 měsíčních nájmů a při dodržení ostatních zásad při pronájmu bytu by neměla být vyšší kauce potřeba.

V nájemní smlouvě lze zakotvit i zvyšování nájemného

Protože pronájem bytu může trvat i několik let, měli byste ve smlouvě pamatovat i na ujednání o zvyšování nájemného. Podle zákona na to máte nárok každý rok, pokud to uvedete v nájemní smlouvě.

Co dělat, když už nemovitost pronajímáte, ale zvyšování nájemného ve smlouvě nemáte ošetřené?

I tak máte právo na zvýšení nájemného na základě několika podmínek: Maximálně jednou za 12 měsíců, do výše srovnatelného nájemného v daném místě, a to maximálně o 20 % za 3 poslední po sobě jdoucí roky.

Nárok na zvýšení nájemného máte také v případě, když zlepšíte užitnou hodnotu nemovitosti. Tato možnost se řídí ustanovením § 2235 OZ.

Na dobu určitou, nebo neurčitou?

Důležitou otázkou s ohledem na trvání nájemního vztahu a jeho výpověď je určení doby nájmu.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,

• poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
• je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
• má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
• je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

 

Když nájemní vztah sjednáte na dobu neurčitou, může pronajímatel vypovědět nájem i v případě, kdy byt potřebuje buď pro sebe nebo svého blízkého příbuzného. Podrobnější informace najdete v § 2288.

Doručením výpovědi druhé smluvní straně začíná v obou případě běžet tříměsíční výpovědní doba.

 

Uf. Vytvořit perfektní nájemní smlouvu dá pěkně zabrat. A to jsme klouzali jen po povrchu.

Co kdybyste pronajímali úplně bez starostí a k tomu dostávali každý měsíc na účet garantované nájemné?
Prohlédněte si všechny výhody, které vám přinese profesionální správa nemovitostí>>.